[딜사이트 김현진 기자] "To be or not to be: that is the question."

셰익스피어의 4대 비극 중 하나인 '햄릿'에 나오는 독백이다. 이 말은 삷의 기로에 서 있는 주인공이 하는 대사로 '죽느냐 사느냐 그것이 문제로다'로 번역된다.

현재 국내 산업계에 햄릿의 대사와 같이 삶의 기로에 서 있는 분야가 있다. 바로 개발업계다. 부동산 호황기 분양을 하면 완판 행진을 이어갔지만, 지금은 아니다. 부동산 시장에 대한 수요세가 꺾이며 리스크는 천정부지 치솟은 데 반해 리턴값은 낮아지며 망하는 개발사업자가 속출하고 있다.

개발사업 환경이 반전된 가장 큰 이유는 금리가 상승했기 때문이다. 부동산 투자는 저금리 시기에는 활발해지지만, 고금리 시기에는 위축된다. 저금리 기조가 지속하던 시기에 대출을 통해 부동산에 투자하고자 하는 수요가 많이 유입됐다. 늘어난 수요는 고금리 기조로 바뀌며 급격히 빠지기 시작했다. 미분양 주택도 증가세를 보이기 시작했고 개발사업자의 수익성도 낮아졌다.

하지만, 개발사업자가 어려움을 호소하는 데에는 고금리 영향만 있는 것은 아니다. 부동산 시장이 금리 상승으로 수요세가 축소한 상황에서 개발사업을 진행하기 위한 자금 조달에도 어려움을 겪고 있기 때문이다. 부동산 시장이 경색 국면을 지속하며 미분양 리스크가 높아졌고 사업비를 공급하는 대주단은 대출에 소극적으로 변했다.

대주단을 구성해도 문제다. 자금 조달이 어려운 환경을 이용해 대주단이 개발사업자를 상대로 폭리를 취하고 있기 때문이다.

대주단 입장에선 수수료 명목으로 일부 금액을 제하고 대출을 집행한다. 개발사업자 입장은 다르다. 사실상 선취이자로 봐야 한다는 것으로 이 금액이 과도해 법정 최고이자 한도보다 높다는 주장이다. 실제로 개발업계에선 50억원을 조달하기 위해선 100억원을 기표해야 한다는 말까지 나올 정도다.

이에 개발사업자는 악화일로를 걸을 수밖에 없다. 필요한 금액 이상으로 자금을 조달해 이자비용은 증가하는데다, 실제로 사용할 수 있는 금액은 적어 사업을 진행하는 과정에서 자금이 부족 문제가 생기기 때문이다.

대주단 입장에서 리스크가 있는 사업장에 대출을 하는 과정에서 금리를 높게 책정하는 것은 이해한다. 하지만, 개발사업자를 상대로 수수료 명목으로 과도한 금액을 요구하는 것은 문제가 있다.

햄릿의 주인공은 삶의 기로에 서서 유명한 대사를 남기고 결국 비극적 결말을 맞는다. 대주단이 개발사업자를 상대로 지금과 같은 이자장사를 지속할 경우 개발사업자의 결말은 햄릿의 주인공과 같을 것이다.

개발사업은 기본적으로 하이 리스크 하이 리턴을 전제로 한다. 리스크가 크지만, 사업이 성공했을 경우 얻을 수 있는 수익이 크기 때문이다. 개발사업이 '하이 리스크 하이 리턴'을 전제로 하는 것은 맞다. 그렇다고 갑질의 피해자를 양산해서는 안된다.