[딜사이트 김정은 기자] 케이원 김포로지스 물류센터가 당초 계획했던 매각이 무산되면서 결국 손해배상 소송으로까지 번졌다. 자금 회수(엑시트)를 전제로 설계된 매입 구조가 이행되지 않으면서 계약 조건 해석을 둘러싼 법적 분쟁으로 확대됐다.

엑시트를 전제로 추진된 매입 구조마저 무산되면서 출자자의 투자금 회수 불확실성이 커지고 있다. 여기에 시공사인 SK에코플랜트 역시 PF 우발채무 부담 가능성을 안고 있다는 점에서 리스크가 확대되는 모습이다.

◆ 공사비 상승 따른 부채 확대…매입 확약 조건 충족 여부 두고 법적공방

1일 업계에 따르면 '케이원 김포로지스' 물류센터의 시행법인 '케이원 김포로지스PFV'는 지난해 8월 JB자산운용을 상대로 약 153억원 규모의 손해배상 청구 소송을 제기했다. 해당 사건은 오는 6월 변론이 예정돼 있다.

해당 자산은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 일원에 조성된 '케이원 김포로지스'로, 연면적 18만2678㎡(약 5만5260평) 규모의 지상 10층 상온·저온 복합 물류시설이다. 상온과 저온이 함께 있는 복합 물류센터로 설계됐으며, SK에코플랜트와 동부건설이 공동 시공한 것으로 2024년 10월 준공했다.

이번 법적 분쟁은 매입 확약 조건 미이행에 따른 위약금 청구 성격이다. 당초 JB자산운용이 해당 자산을 인수하기로 약정했지만 이를 이행하지 않았고, 결국 시행법인이 손해배상 청구에 나선 것이다.

JB자산운용은 지난해 5월까지 PFV 지분 인수를 완료해야 했지만, 매입 확약상 선결 조건이 충족되지 않았다고 판단해 이를 이행하지 않았다는 입장이다. 실제로 JB자산운용은 지분 인수를 위해 자산·회계·법률 실사와 임차인 유치를 위한 LM(리스매니지먼트)사 선정까지 진행했지만 최종 매입에는 나서지 않았다.

매입 불발 배경에는 사업 추진 과정에서 당초 계약 체결 시 전제했던 수준보다 커진 프로젝트 부채 부담이 자리했다. 공사비 상승이 주요 원인이다. 약 1998억원이었던 공사비는 지난해 기준 2270억원까지 늘어났다. 여기에 공사비 증액분과 법인세 등이 추가 반영되면서 전체 사업비와 부채 규모 역시 확대된 것으로 알려졌다.

이에 따라 당초 예상했던 투자 구조와 수익성 전제가 달라졌고, JB자산운용은 이를 매입 확약상 선결 조건 미충족 사유로 판단한 것으로 전해진다.

반면 PFV 측은 매입 확약 불이행 시 매입 확약가의 약 5% 수준인 약 152억원을 위약벌로 지급하도록 하는 조항이 포함돼 있다며 손해배상 청구 소송을 제기했다. 양측의 해석 차이가 법적 분쟁으로 비화하면서 금융 구조 전반의 불확실성도 커지는 모습이다.

◆ 엑시트 기로 막힌 뒤 임대 부진 속 손실 확대…출자자·시공사 리스크 동반 확대 

JB자산운용의 매각 무산으로 핵심 엑시트 경로가 사실상 차단된 가운데, 해당 사업 출자자들이 계획했던 자금 회수에도 차질이 불가피해졌다. 출자자 구성은 보통주 기준으로 케이로직(35%), 동산개발(20%), 한국토지신탁(20%), 가인개발(15%), 동부자산관리(10%)로 구성돼 있다.

현재 준공 이후에도 임차 수요 확보에 어려움을 겪으면서 상온 구간 공실률은 약 10%, 저온 구간은 사실상 100% 공실 상태가 이어지고 있다. 안정적인 임대수익 창출이 어려워지면서 자산가치 하락과 더불어 향후 신규 매수자를 찾는 데도 제약이 생긴 상황이다. 

실제로 지난해 물류센터 영업수익은 28억원에 그쳤다. 이 가운데 임대료 수익은 26억원 수준이었다. 반면 자산관리 수수료와 지급수수료 등을 포함한 영업비용은 243억원에 달하면서 215억원의 영업손실을 기록했다. 여기에 PF대출 이자비용으로만 189억원이 발생하면서 순손실 규모는 423억원까지 확대됐다.

시공사 리스크는 다른 형태로 전이되고 있다. SK에코플랜트는 해당 사업에서 단순 시공을 넘어 일부 PF대출금에 대해 채무인수 및 자금보충사유 발생 시 자금보충의무를 포함한 신용보강을 제공하고 있다.

프로젝트의 대출은 트랜치A 2100억원, 트랜치B 1870억원으로 구성돼 있다. 이 가운데 SK에코플랜트는 트랜치B 차입금에 대한 신용보강 의무를 부담하고 있다. 특히 대출 구조상 후순위 성격인 트랜치B 구간부터 상환 압력이 커질 가능성이 제기되는 만큼 PF 우발채무가 현실화될 경우 실제 부담으로 이어질 수 있다는 관측이 나온다.

JB자산운용 관계자는 "2024년 하반기부터 매입 이행을 위한 절차를 진행해왔지만 PFV와 체결한 매입확약상 매도인 측의 매입 이행 선결조건이 충족되지 않아 최종적으로 매입을 진행하지 않았다"며 "시행법인은 매입 불이행 책임이 당사에 있다고 보고, 매입확약에 근거한 위약벌 금액을 손해배상으로 청구했다"고 설명했다.