[딜사이트 최지혜 기자] 이지스자산운용이 서울역 '이오타 서울2' 프로젝트의 브릿지론 EOD(기한이익상실) 위기를 넘기기 위해 메리츠금융그룹과 NH투자증권을 신규 대주단으로 끌어들였다. 업계에서는 대주단 교체 과정에서 기존 저금리 구조가 두자릿수 고금리로 전환되며 연간 이자 부담이 가중할 것으로 보고 있다. 

13일 업계에 따르면 이지스자산운용은 기존 이오타 서울 프로젝트에 투입됐던 선순위 4900억원의 규모의 신규 자금처를 확보했다. 메리츠증권이 3600억원, NH투자증권이 1300억원의 선순위 자금 투입을 결정했다. 이에 선순위 채권은 기존 4800억원에서 100억원 늘어나게 될 전망이다. 여기에 후순위에는 700억원의 투자의향서를 제출한 대명소노그룹이 투자자로 나섰다. 

이오타 서울 개발사업은 서울 중구 남대문로5가 526·530·531·537 일원 메트로타워·서울로타워 부지와 밀레니엄 힐튼 서울을 연계하는 초대형 복합개발이다. 메트로타워·서울로타워 부지가 이오타 서울2, 밀레니엄 힐튼호텔 부지가 이오타 서울1로 각각 나뉘어 개발된다. 

이오타 서울 전체 사업의 총면적은 약 46만㎡, 총 사업비는 약 3조원에 달한다. 지상 39층·연면적 46만㎡ 규모의 3개 빌딩이 들어서며, 고급 오피스·국내 최초 6성급 호텔·글로벌 리테일로 구성된다. 이오타 서울2의 경우 당초 지난해 상반기 착공 예정이었으나 사업이 지연되면서 구체적인 사업 일정이 불투명한 상태다.

이오타 서울2에 투입된 전체 브릿지론은 총 7170억원 규모였다. 이 가운데 트랜치A 선순위 4800억원의 경우 연 7.7%(올인코스트) 수준으로 금리가 형성됐다. 기본 이자율 6.5%에 선취, 연간 수수료 등이 붙었다. 이 외 트랜치B 1400억원(11.3%)·트랜치C 970억원(15.6%)으로 나뉘어 자금이 투입됐다. 

메인 선순위 대주단은 KB국민은행·KB캐피탈(약 1950억원)이었으며, 대구은행·DGB캐피탈(600억원)·과학기술인공제회(500억원)·미래에셋캐피탈(480억원) 등 30여 기관이 참여했다. 트랜치B는 신한·NH투자증권, 트랜치C는 대신증권 등이 맡았다.

그러나 KB국민은행이 올해 해당 프로젝트의 브릿지론 추가 연장을 거부하면서 EOD가 발생했다. 기존 만기는 작년 6월16일에서 10월17일·올해 1월17일로 세 차례 연장됐으나, 사업시행인가·명도 지연으로 리스크가 커졌다. KB국민은행 측은 "장기간 착공이 지연돼 자금 회수가 불확실하다고 판단해 만기 연장을 거부했다"고 밝혔다. 이에 이지스자산운용은 공매 직전 새로운 대주단을 영입하며 리파이낸싱을 마무리하는 수순을 밟고 있다. 

문제는 이자 부담이다. 이지스자산운용이 기존 브릿지론에 투입한 연 이자는 약 679억원 수준이다. 해당 브릿지론은 취급 시점부터 만기까지 이자율 변동이 없었던 점을 고려하면 낮은 변동성으로 조달을 이어온 셈이다.

하지만 새로운 대주단이 메리츠금융 주도로 구성되면서 이오타 서울2 브릿지론의 연 금리는 10%대로 뛸 것이란 전망이 나온다. 이오타 서울2의 기존 대주단 관계자는 "브릿지론에 6%대 기본금리가 붙은 것은 KB금융과 대구은행을 비롯한 우량한 캐피탈사들이 대주단으로 참여했기 때문"이라며 "이미 한 차례 만기 연장에 실패하며 리스크 프리미엄이 붙은 만큼 이자가 크게 늘어날 수밖에 없다"고 설명했다.

또 다른 금융사 관계자는 "메리츠는 롯데건설 PF처럼 두 자릿수(12%대) 금리를 적용한 전례가 있어 1순위라도 10% 초반의 금리가 잡힐 것"이라고 분석했다. 트랜치B·C 고금리까지 감안하면 전체 평균 금리가 2배 가까이 뛸 가능성이 높다는 것이다.

이지스자산운용 관계자는 "선순위 대주단 교체를 통해 공매 공고를 내기 전 EOD를 해소하고 사업을 본궤도에 진입시킬 예정"이라고 밝혔다.