[딜사이트 박성준 기자] 대신자산운용이 충남 당진 송악물류단지 프로젝트파이낸싱(PF) 대출채권을 인수했다. 초기에는 KB증권 주도로 조성됐던 투자형 PF였지만, 분양 부진과 시행법인의 자본잠식이 겹치면서 기존 대주단이 물러나고 대신자산운용과 삼성증권이 채권자 지위로 전면에 나서는 구도로 재편됐다.

5일 업계에 따르면 당진송악물류단지 조성사업에서 기존의 대주단이 보유한 대출채권을 지난해 12월 새로운 대주단이 인수하고 만기를 2027년 6월로 연장했다.

송악물류단지는 충남 당진시 송악읍 복운리 일대에 물류시설을 조성하는 프로젝트다. 시행법인은 당진송악물류단지㈜다. 주주구성은 ▲주식회사 서반 56% ▲주식회사 삼화양행 24% ▲기타 20%로 구성됐다.

해당 법인은 충청남도 당진시 송악읍 복운리 862번지 외 114필지 57만㎡의 부지에 물류창고와 각종 시설을 조성할 계획이다. 시공은 현대엔지니어링이 담당한다.

평택항 배후권이라는 입지적 강점을 앞세워 2021년 사업이 본격화됐다. 당시 KB증권이 금융주선을 맡아 트랜치A 1000억원, 트랜치B 300억원, 트랜치C 50억원 등 총 1350억원 규모의 PF 대출약정을 체결했다.

사업은 2022년 3월 착공하였고, 2026년 6월 준공을 목표로 진행 중인 상황이다. 현재 공정률은 절반을 넘어 진행 중이다.

하지만 이후 물류시장 둔화와 분양 지연이 겹치며 사업은 예상보다 주춤했다. 지난해말 기준 감사보고서에 따르면 분양률은 10% 수준에 머물렀고, 시행사는 완전자본잠식 상태에 빠졌다. 기존 대주단 입장에서는 추가 리스크를 부담하기 어려운 국면이 이어지면서 금융 구조 재편이 불가피해졌다.

이 과정에서 대신자산운용이 운용하는 사모펀드(대신일반사모투자신탁제2504호)가 기존 대주단이 보유하던 PF 대출채권을 인수했다. 대신운용 펀드는 선순위 구간을 중심으로 대출채권을 사들이며 원리금 회수권을 확보했고, 삼성증권 역시 SPC를 통해 채권 인수 및 후순위 자금 공급에 참여했다. 기존 대주단이 보유하던 대출채권이 사실상 대신·삼성 라인으로 이동한 셈이다.

이번 금융 재편으로 당진송악 PF는 총 1500억원 규모로 다시 짜였다. 기존 선순위 대출 1103억원은 채권 인수 방식으로 정리됐고, 여기에 후순위 397억원이 추가로 공급됐다. 이 가운데 대신증권·대신자산운용이 실행한 금액은 1020억원에 달한다. 기존 대출의 만기는 연장됐고 상환 구조는 준공 이후를 전제로 재설계됐다.

금융 구조의 변화는 시행사의 재무 상황과도 맞물린다. 당진송악물류단지㈜는 분양 부진이 장기화되면서 자본총계가 마이너스로 전환된 상태다. 감사보고서에 따르면 2023년 12월 미분양 토지에 대한 매입의무확약이 실제로 실행됐다. 최대주주인 서반과 2대 주주 삼화양행이 미분양 토지를 매입하면서 시행사의 유동성을 방어한 것이다.

업계 관계자는 "대신자산운용의 대출채권 인수는 투자 성격의 참여가 아니라 회수 관점에서의 진입으로 해석된다"며 "시행사 지분 투자나 개발 이익을 노린 구조가 아니라, 기존 대주단이 보유하던 PF 대출채권을 사들여 이자수익과 원리금 회수 권리를 확보하는 방식"이라고 설명했다.