[딜사이트 박성준 기자] 침체기를 보내던 국내 상업용 부동산 시장이 회복 국면에 접어들면서, 데이터 기반 자문사들의 존재감이 커지고 있다. 알스퀘어는 최근 데이터를 활용한 정보 제공으로 다수 건의 딜을 성공시키면서 경쟁력을 키우고 있다.

◆광화문 4320억부터 가산·분당·삼성동까지

가장 두드러진 거래는 지난 10월 클로징된 '센터포인트 광화문'이다. 총 4320억원 규모로 코람코자산신탁에서 교보AIM자산운용으로 넘어갔다. 쉐어딜 방식으로 3.3㎡당 3670만원에 체결됐다. 알스퀘어는 딜로이트와 함께 이 거래 전 과정을 자문했다.

센터포인트 광화문은 종로구에 있는 지하 7층~지상 20층, 연면적 3만8947㎡ 규모 빌딩이다. 김·장 법률사무소가 앵커 테넌트로 들어와 있어 임대 안정성은 검증됐다. 문제는 가격이었다. CBD 최근 거래가 평당 3100만~3720만원 사이에서 형성되고 있는데, 이 건은 밴드 상단에 붙었다.

업계에서는 이 프라이싱이 향후 CBD 프라임 오피스 벤치마크 역할을 할 것으로 본다. 신규 공급 우려에도 코어 자산에 대한 시장의 프리미엄 지불 의사가 여전히 견고하다는 걸 보여준 셈이다.

알스퀘어의 최근 거래 리스트는 여기서 그치지 않는다. 서울 주요 권역뿐 아니라 기타 지역의 우량 매물들도 새 주인을 찾았다.

가산 G밸리비즈플라자는 지난 2월 클로징된 거래로 매각 금액은 4160억원이었다. 서울 디지털산업단지의 핵심 입지를 고려하면 대표적인 대형 오피스 거래 사례로 꼽힌다.

알스퀘어는 마포구 합정 H스퀘어와 중구 명동 남산N타워 거래도 자문했다. H스퀘어는 연면적 1만4,000㎡로 과거 삼성화재 사옥이었던 곳이다. 홍대 상권과 인접해 있고, 지하철 2·6호선 합정역에서 도보 5분 거리다. 남산N타워는 2만867㎡ 규모 신축 빌딩으로, 명동 중심가 입지를 앞세웠다.

삼성동빌딩 재매각 자문도 진행 중이다. 교보자산신탁과 쿠시먼앤드웨이크필드코리아와 함께 자문을 맡은 이 거래는 지난해 말 매각이 무산된 후 재입찰을 거쳐 한국투자부동산신탁을 우선협상대상자로 선정했다. 총 3,500억원 규모로 클로징이 예상된다. 준공 15년차 중대형 오피스인 삼성동빌딩은 코오롱인더스트리 등 우량 임차인이 들어와 있다.

분당과 판교 권역에서의 행보도 적극적이다. 알스퀘어는 한국토지신탁이 보유한 휴맥스빌리지 매각 자문을 맡아 현재 마케팅을 진행 중이다. 연면적 4만4,594㎡ 규모의 특A급 오피스로, 세계적 건축가 승효상이 설계한 이 건물은 분당선 수내역 도보 1분 거리에 위치해 있다. 시장은 이번 매각 규모를 3000억원 이상으로 추정한다.

성남 판교 테크노밸리 개발사업 매각자문도 확보했다. 일반적인 빌딩 중개와 달리, 개발사업 자문은 토지 가치 분석부터 개발 시나리오, 투자자 매칭까지 복합적 역량이 필요한 영역이다.

이 외에도 판교아이스퀘어 등 다수의 딜을 추진 중이다. 분당·판교 권역을 서울의 3대 업무권역(CBD·GBD·YBD)과 어깨를 나란히 하는 핵심 비즈니스지구로 보고, IT·벤처기업 집적지로서의 가능성에 주목한 전략으로 풀이된다.

◆30만 건 데이터로 만든 '살아있는 지표'

알스퀘어가 내세우는 차별점은 데이터다. 공공데이터나 우회적으로 확보한 게 아닌 직접 전수조사된 30만 개 이상의 빌딩 데이터를 보유하고 있다. 업종별 입지 적합성, 예상 임대료 추이, 인근 산업군 시너지, 교통 접근성, 미래 개발 계획 등을 분석한다는 게 회사 측 설명이다.

이호준 투자자문본부장은 "이론적 지수가 아닌 실제 거래를 바탕으로 한 살아있는 지표를 제공하는 게 우리 차별점"이라고 강조했다. 시장에선 이 표현에 주목한다. 프롭테크 업체들이 흔히 내세우는 'AI 기반', '빅데이터 분석' 같은 추상적 표현 대신, 실제 거래 데이터 축적을 앞세운 것이기 때문이다.

실제로 베트남에서는 3만여개 오피스 빌딩과 1만2,000곳 이상의 공장을 발로 뛰며 실사하고 있다. 단순히 공개 데이터를 크롤링하는 게 아니라, 직접 확인한 정보를 쌓는다는 얘기다. 이런 방식이 자문 현장에서 얼마나 유효한지는 좀 더 지켜봐야겠지만, 적어도 접근법은 실용적이다.

휴맥스빌리지 매각 자문 과정에서도 알스퀘어는 30만 이상의 딥데이터와 RA(Rsquare Analytics) 분석을 기반으로 자산의 임대수익률, 공실리스크, 미래가치 상승 요인을 정밀 검증했다. 동시에 임차인·임대인 자문(TR/LM)을 통해 축적한 네트워크를 활용해 분당권역의 매수 수요가 있는 다수의 투자자와 접촉을 추진했다.

시장상황의 회복도 힘을 보탰다. 2024년 국내 오피스 거래 규모가 약 13조7000억원으로 전년 대비 회복세를 보였다. 한국은행이 지난 2월과 5월 기준금리를 2.50%로 인하하면서 시장 분위기가 반전됐다. 한국부동산원에 따르면 2025년 상반기 서울 오피스 빌딩 평균 공실률은 8.2%로 전년 동기 대비 1.3%포인트 하락했다. 강남·여의도·종로 등 주요 업무지구의 우량 오피스는 수요가 공급을 상회하고 있다.

이런 상황에서 정확한 자산 분석과 가치 판단에 대한 수요가 늘어난 건 자연스럽다. 지역별·자산별 양극화가 심화되면서, '비슷한 입지면 비슷한 가격'이라는 공식이 더 이상 통하지 않게 됐다. 데이터 기반 자문이 빛을 발할 수 있는 환경이 조성된 셈이다.