[딜사이트 김정은 기자] 부동산 개발 활성화를 위해서는 공급 확대를 뒷받침할 제도 개선이 필요하다는 목소리가 나왔다. 특히 현행 1가구 1주택 중심 세제 혜택이 오히려 부동산 시장 위축을 불러오고 있는 만큼 이와 관련한 세재안 재설계가 시급하다는 지적이다.

최태규 건국대학교 부동산학과 겸임교수는 자본시장전문미디어 딜사이트가 9일 서울 여의도 콘래드호텔에서 '새 정부와 노후 도심의 재탄생'을 주제로 개최한 '딜사이트 부동산개발포럼'에서 '제도와 규제-부동산의 지속가능한 성장 조건'을 발표했다. 최 교수는 "주택시장 침체는 단순히 공급 부족의 문제가 아니라 수요를 유인할 제도의 부재에서 비롯된다"며 "1가구 1주택 중심 혜택은 결과적으로 고가 주택 선호 현상을 고착화시키고 지방 등 일부 지역의 부동산 개발 활성화를 저하한다"고 지적했다.

현재 1주택자는 양도세 비과세(12억원 이상), 종부세·재산세 특례 등 혜택을 집중적으로 누리고 있다. 이로 인해 '똘똘한 한 채'가 필요하다는 명목 아래 강남·마용성 등 고가 아파트로 수요가 몰리는 현상이 가속화된다는 것이다. 여기에 최근 3년간 다주택자 중과세, 대출 제한 등 강력한 규제가 이어지면서 강남권 등 일부 지역이 주택 가격이 급상승하고 전세 수요가 늘면서 전세난·보증금 상승·깡통전세 같은 부작용이 나타났다.

이는 수도권과 지방의 미분양 물량 추이에서 드러난다. 2015년 대비 2024년 수도권 미분양은 3만가구에서 1만2000가구로 줄었지만, 지방은 3만가구에서 5만3000가구로 급증했다. 이는 지방 인구 감소, 수도권 쏠림, 지방 소멸 위기 등 구조적 요인에 맞물려 1가구 1주택을 중심으로 한 제도로 인한 결과다. 

실거래 동향도 지역에 따라 다른 온도차를 보인다. 지난해 아파트값 상승률은 강남3구에서는 7~8%였지만, 지방은 전반적으로 하락세를 보였다. 지방 시장에 매물이 쏟아져도 수요가 뒷받침되지 않은 만큼 부동산 개발이 침체되면서 거래 부진과 가격 급락으로 이어지게 된 셈이다.

최 교수는 "실수요자 보호를 명분으로 한 1가구 1주택제도가 오히려 부동산 개발을 억제하고 집값 상승을 자극한다"며 "겉으로는 다주택자 규제를 위한 장치지만 실제로는 다주택자가 값싼 지방 주택부터 처분하게 들면서 부동산 수요 및 개발 속도를 억제하게 만드는 요인"이라고 지적했다.  그러면서 그는 "부동산 개발이 안정적으로 이뤄지려면 우선 제도적 기반이 수요를 뒷받침할 수 있어야 한다"며 "1가구 1주택 중심 혜택을 지역·가격대별로 차등화하고, 인구 구조와 시장 상황에 맞는 유연한 제도 도입이 필요하다"고 강조했다.

이를 위한 구체적인 개선 방안을 제시했다. 우선 최교수는 "지방 주택 보유자에 대한 양도세 감면 요건을 완화하고 수도권과 다른 기준을 적용할 필요가 있다"고 설명했다. 예컨대 비수도권의 경우 2년 거주 요건을 면제하는 방식이다. 이어 "인구 감소 지역의 경우 세컨드홈을 1가구 1주택 혜택 범위에 포함해야 한다"고 주장했다. 단순히 거주지 기반이 아니라 '거주 가능성'을 중심으로 한 공제 제도를 도입해 수도권 일극 체제를 분산할 수 있다는 것이다.

최 교수는 임대주택 활성화를 위한 세제 인센티브 확대도 강조했다. 이는 임대주택 활성화를 위해 개인 장기 임대주택를 대상으로 종부세·재산세 감면과 임대소득세 부담 완화하고 장기보유·매수 전환 시 양도세 감면 등을 적용하자는 방안이다. 

또한 최 교수는 리츠(REITs)와 법인의 참여도 필요하다는 의견을 내놨다. 리츠·부동산 펀드 투자자에게는 배당소득 분리과세나 세액 공제를, 법인 임대사업자에게는 법인세·지방세 감면 혜택을 제공하는 방식이다. 이처럼 1가구 1주택 중심에서 벗어나 다주택 임대 공급을 촉진하기 위해 세제 혜택을 확대하자는 취지다.

최 교수는 "부동산 개발이 안정적으로 확대되기 위해서는 현재의 고착화된 1가구1주택 맞춤형 제도에서 벗어난 제도가 뒷받침돼야 한다"며 "지역·가격대별로 차등화된 1가구 1주택 혜택과 인구 구조 및 시장 상황에 맞는 유연한 제도 도입이 필요하다"고 강조했다.