[딜사이트 박성준 기자] 제주 서귀포시 대정읍 한화포레나 제주에듀시티 공동주택 개발사업이 (주)한화의 신용 보강을 통해 PF 리파이낸싱에 성공했다. 사업 추진 과정에서 분양이 원활하지 않아 사실상 시공사가 사업을 이끌어가게 됐다.

31일 한화에 따르면 한화포레나 제주에듀시티가 1737억원 규모의 PF 대출금 리파이낸싱에 성공했다. 당초 해당 사업은 1600억원 규모의 프로젝트파이낸싱으로 사업에 착수했지만 지난해 3월 약 1673억원 규모로 PF 대출금이 증액됐다. 이후 지난 3월 PF대출의 만기가 도래함에 따라 한 번 더 증액해 재조달했다.

이번에 조달한 자금은 트렌치 A 313억원, 트렌치 B 1424억원으로 만기는 각각 2027년 3월 23일과 2026년 9월23일이다. 트렌치 B는 만기가 6개월로 트렌치 A대비 6개월이 짧지만 연장 협의가 가능한 것으로 알려졌다.

해당 유동화는 한화 건설부문의 자금보충 및 채무인수 약정을 기반으로 성립됐다. 이는 사업 자체의 수익성이나 분양 성과가 아닌 시공사의 신용도를 바탕으로 투자자를 유치한 구조다.

사업장은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 780에 위치한다. 지하 1층~지상 5층, 29개 동, 총 503가구(전용면적 84~210㎡) 규모로 조성되는 공동주택 사업장이다. 제주 영어교육도시 인근 입지를 내세워 국제학교 수요를 겨냥한 중대형 단지로 기획됐다.

당초 이 사업은 2022년 전후 분양을 시작해 2025년 1월 준공 및 입주를 목표로 추진됐지만, 현재 공사만 마친 상태다. 프로젝트 진행 당시 부동산경기가 급격히 꺾이며 분양률이 예상만큼 도달하지 못했고 이에 따라 중도금 대출이 막히는 등 자금 조달에 차질이 발생했다.

통상 중도금 대출은 분양률 50% 이상을 기준으로 실행되는데 이를 밑돌면서 금융기관 자금이 유입되지 않았고 이는 곧 사업 전반의 현금흐름 단절로 이어졌다.

현금 유입이 끊기자 시행사 하이펙스는 시공사에 공사비를 지급할 여력을 상실했다. 결국 한화 건설부문이 공사를 지속하기 위해 자체 자금을 투입하는 구조로 전환됐고, 그 결과 현재까지 회수하지 못한 공사비는 지난해 말 기준 2661억원에 달한다.

시행사의 재무 상태는 이미 정상적인 사업 수행이 어려운 수준까지 악화됐다. 하이펙스의 2024년 말 기준 감사보고서에 따르면 자본총계는 마이너스(-)394억원으로 완전자본잠식 상태에 빠졌다. 감사인은 계속기업으로서의 존속능력에 중대한 의문이 존재한다고 명시했다.

향후 관건은 분양 회복 여부다. 미분양 물량이 해소되지 않는 한 사업에서 발생하는 현금 유입은 제한적일 수밖에 없고, 현재와 같은 단기 차환 구조에서는 일정 시점 이후 대규모 리파이낸싱 부담이 재차 부각될 가능성이 높다. 특히 공사비 미수금이 대규모로 누적된 상황에서 추가적인 금융 비용까지 더해질 경우 시공사 측 부담도 확대될 수 있다.

부동산업계 관계자는 "제주영어교육도시에 다섯 번째 국제학교인 미국의 풀턴 사이언스 아카데미 애서튼(FSAA) 착공이 추진되는 등 위상이 강화되고 있는 상황에서 학부모들을 중심으로 문의가 증가하고 있다"라며 "다양한 커뮤니티시설을 갖춘 브랜드 단지로 이미 완공된 상태여서 직접 보고 바로 입주가 가능해 미분양은 지속적으로 감소할 것으로 예상된다"고 말했다.