[딜사이트 박관훈 기자] 한국캐피탈의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 대출 가운데 브릿지론의 비중이 39%를 넘는 것으로 나타났다. 국내 부동산 경기의 위축으로 담보가치가 하락하면서 중·후순위 대출의 회수 가능성이 낮아지고 있다는 평가다.

9일 신용평가 업계에 따르면 지난해 말 기준 한국캐피탈의 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 관련 대출 잔액은 7355억원이다. 이 중 부동산PF대출로 분류된 자산은 6070억원이며 그 외 1285억원은 부동산 담보대출로 분류된다.

한국캐피탈의 부동산PF 관련 대출 가운데 본PF 대출 4456억원을 제외한 브릿지론 잔액은 2899억원으로 전체 부동산PF 관련 대출 자산 중 39.4%에 달한다. 이는 한국캐피탈의 자기자본 4566억원의 약 63%에 달하는 액수다.

브릿지론은 사업 인허가 및 본PF 대출 이전에 실행하는 대출인 만큼 본PF 대비 높은 토지매입 리스크, 인허가 리스크, 자금조달 리스크 등을 부담하게 된다. 통상 부동산 개발사업은 '브릿지대출→토지잔금 납부→인허가→본PF 전환→착공→분양' 순으로 진행하는 것이 일반적이다.

시장 전문가들은 한국캐피탈의 부동산PF 관련 대출 건전성 하락이 우려된다는 평가다. 지난해 하반기부터 국내 부동산 경기가 크게 위축되고 있기 때문이다.

실제로 지난해 들어 한국캐피탈의 자산건전성은 부동산PF대출을 중심으로 저하됐다. 작년 12월말 기준 1개월이상연체율, 요주의이하여신비율, 고정이하여신비율은 각각 1.5%, 4.2%, 1.8%로 전년말(각각 1.0%, 2.5%, 1.6%) 대비 상승했다. 특히, 부동산PF대출의 경우 과거에는 요주의이하여신으로 분류되는 사업장이 없었으나, 지난해 들어 3개의 사업장(300억원)이 요주의이하여신으로 분류됨에 따라 부동산PF대출의 요주의이하여신비율이 4.9%를 기록했다.

한국캐피탈 본PF의 경우 분양성과 저조, 공사비 증가로 인한 시공사와의 분쟁, 시공사 부도 가능성 증가, 금융비용 증가 등이 건전성 하방압력으로 작용할 전망이다.

본PF대출은 신용등급 A급 이상 업체의 책임준공약정이 제공돼 있는 사업장이 약 40%, 분양전 또는 분양률 60% 미만인 사업장이 약 55%로 준공리스크와 분양리스크가 내재돼 있다. 여기에 상업시설 및 주거 선호도가 낮은 오피스텔 등의 비중이 높은 점을 감안할 때 분양률 추이에 대한 모니터링이 필요하다는 평가다.

특히 브릿지론은 사업성 저하로 인해 본PF로의 전환이 지연되면서 만기연장 대출이 증가 추세다. 작년 12월말 기준 한국캐피탈 브릿지론의 64%가 서울 및 경기 지역으로 지역별 구성은 양호한 편이나, 중·후순위 대출 비중이 70%로 높은 점은 리스크 요인으로 꼽힌다.

한국기업평가 관계자는 "미분양 주택 증가 및 주택가격 하락, 금리상승에 따른 사업성 저하로 브릿지론의 본PF 전환이 쉽지 않아 여타 부동산금융 자산 대비 위험수준이 높은 편"이라며 "브릿지론이 본PF대출로 전환되지 못할 경우 담보 매각을 통해 대출을 회수하게 되는데, 부동산 경기 저하에 따라 담보가치가 하락하면서 중·후순위 대출의 회수 가능성이 낮아지고 있다"고 설명했다.

실물경기 침체와 주택경기 위축으로 부동산PF 대출 등에 대한 자산건전성 저하가 예상되면서 대손비용 관리가 향후 수익성의 핵심 변수로 작용할 전망이다.

업계 관계자는 "부동산 경기 저하로 부동산금융 자산의 대손위험이 증가한 가운데 과거 대비 높은 금리수준이 지속되고 실물경기의 둔화 가능성도 높아지고 있다"며 "이에 따라 향후 대손 및 조달비용 부담이 증가하고, 한국캐피탈의 이익 변동성도 다소 높아질 것"이라고 전망했다.

이 같은 우려에 한국캐피탈은 부동산PF 신규 취급을 줄이는 모습이다. 지난해 한국캐피탈 신규 부동산PF 대출 규모는 3934억원으로 전년 4804억원 대비 약 20% 가량 줄었다. 한국캐피탈 관계자는 "금융시장 불확실성이 커지고 있어 보수적 기준의 충당금 적립 및 유동성 확보 등을 통해 여러 변수들에 대비하고 있다"며 "투자부문(IB) 확대 등 자산운용 폭을 다양하게 넓혀 성장도 이어갈 것"이라고 말했다.