[딜사이트 조재석 기자] 한국투자증권이 해외 대학교 인근 기숙사 투자사업에 박차를 가하고 있다. 최근 1년 간 해외 기숙사에 투자한 금액만 1조원을 넘어섰다. 하지만 세계적으로 코로나19가 퍼지며 대학교 개강이 연기되는 등 기숙사 투자사업 전망에 먹구름이 끼고 있다. 한국투자증권은 "1인실 위주 민자 기숙사의 경우 코로나19 영향에 제한적"이라고 설명했다.

◆한투證, 1400억원 규모 해외 기숙사 투자 진행

18일 금융투자 업계에 따르면 한국투자증권이 미국 텍사스에 위치한 주립 오스틴대학교 인근 민자 기숙사 인수계약의 우선협상자로 선정됐다. 해외 기숙사 투자는 이번이 세 번째다. 인수계약은 최종실사를 진행하고 있으며 이르면 이달 중으로 거래가 마무리 될 것으로 알려졌다.

오스틴대학교 인근 민자 기숙사는 지난 7월 준공된 신축 건물이다. 미국 부동산 투자업체 링컨 벤처스가 개발을 맡았다. 기숙사 총 연면적은 1만9100㎡이며 자산 규모는 1400억원이다. 해당 기숙사는 지하 4층~18층으로 이뤄져 있으며 166 세대, 567개의 침대를 수용할 수 있다. 한국투자증권은 현지에서 조달한 대출금을 제외한 나머지 650억원 상당의 지분을 국내 기관 투자자에게 재매각(셀다운)할 계획이다.

한국투자증권은 이번 투자의 연간 수익률 목표를 7%대로 설정했다. 앞선 투자에서도 연 7~9% 수준의 정도의 내부수익률(IRR)을 제시할 만큼 기숙사 대체투자는 안정적으로 수익을 내고 있다. 지난 3월 6065억원(5억달러)에 인수한 미국 캘리포니아대학교 기숙사의 경우 최근 5년간 임차율이 97% 이상에 달하며 견조한 수익성을 보이고 있다.

일반적으로 기숙사 투자는 학교 법인이 부지를 제공하고, 금융투자자가 SPC(특수목적기구)를 설립하고 건설자금(PF)을 투입한다. 이후 기숙사가 설립되면 매년 발생하는 임대료 수익을 제원으로 투자금을 상환하거나 배당하는 구조다.

한국투자증권 관계자는 "이번 오스틴 대학교 기숙사 투자는 현지 SPC가 부동산을 직접 매입한 뒤 국내에서 설정하는 펀드가 현지 SPC의 지분을 취득하는 구조"라며 "일부 우량자산의 경우 매년 3~5%에 가까운 임대료 상승률을 기대하고 있기 때문에 높은 수익을 기대할 수 있다"고 설명했다. 한국투자증권은 이번 임대차계약에서 매년 5%씩 임대료를 높일 수 있는 조항을 포함한 것으로 알려졌다.

◆장기화되는 코로나는 변수…"현시점에선 리스크 높아"

코로나19는 해외 기숙사 대체투자에서 변수로 작용할 수 있다. 최근 코로나19 여파로 개강이 연기되거나, 화상채팅을 통한 비대면 수업을 진행하며 대학교 기숙사에 거주하는 학생들이 대폭 줄었기 때문이다.

텍사스 오스틴 지역도 안전지대는 아니다. 오스틴 대학교 학내언론 데일리 텍산(The Daily Texan)에 따르면 지난 1일 오스틴대학교 기숙사생 중 2명이 코로나19 양성 반응을 보여 격리조치 됐다. 이외에도 캠퍼스 인근에 위치한 여학생 기숙사에서도 양성 반응이 나왔다. 오스틴대학교는 9월 초부터 가을학기가 시작됐으며 약 4500명의 학생이 캠퍼스 내에 거주하고 있는 상황이다.

증권업계 해외 대체투자 담당자는 "대학교 기숙사 시장은 보통 임대료를 선납하는 구조여서 적게는 6개월부터 길게는 1년까지 공실이 없겠지만 문제는 그 다음"이라며 "현재 코로나로 입국을 못하고 있는 학생들이 속출하고 있어 내년 이후부터는 임대 수요가 급격히 줄며 투자피해가 발생할 수 있다"고 말했다.

미국과 중국이 정치적 대립양상을 빚으며 중국인 유학생 비자를 제한하는 것도 부정적 요소다. 국제교육연구소(IIE) 발표에 따르면 미국 내 2018~2019년 학사과정을 밟고 있는 중국인 유학생은 총 27만명으로 전체 유학생 중 34%를 차지하며 1위를 기록했다.

익명을 요구한 증권업계 해외투자 담당자는 "현재 미국에 있어도 신입 유학생은 100% 온라인으로만 수업을 듣도록 강제하는 등 미국 대학가는 굉장히 불안한 시기를 겪고 있다"며 "해외대체투자에서는 이와 같은 위험요소를 리스크로 받아들이는 경향이 있어 지금 시점에서 기숙사 투자는 불안해 보이는 게 사실"이라고 말했다.

한국투자증권은 이번에 투자한 오스틴대학교 인근 민자 기숙사가 코로나19 영향에 크게 노출되지 않는다는 입장이다.

한국투자증권 해외 대체투자 관계자는 "최근 코로나19 여파로 다인실로 운영되는 교내 기숙사보다 1인실 위주의 쾌적한 환경에서 지낼 수 있는 민자 기숙사에 대한 학생들의 수요가 증가할 것으로 보인다"며 "투자가 진행 중인 민자 기숙사는 신축에 속하며 캠퍼스와 근접한 자산들은 대체로 높은 임차율을 보이기 때문에 부정적 영향은 제한적일 것"이라고 말했다.