부동산은 기업을 투자할 때도 중요하게 보는 부분이다. 기업이 보유한 부동산은 기업가치(밸류에이션)에 큰 영향을 준다. 부동산은 팔기 전엔 사라지지 않는데다 그 가치도 정책이나 환경 등의 변수에 따라 오를 여지가 충분한 재산인 까닭이다.

굴지의 사모펀드 운용사인 MBK파트너스(이하 MBK)도 홈플러스를 투자할 당시 중요하게 본 포인트가 부동산이다. 홈플러스를 대형마트나 유통채널이라는 키워드로 투자한 게 아니라는 의미다. MBK로서는 투자 위험도를 최대한 낮출 수 있는 핵심이 부동산이었을 것으로 추정된다.

이는 당시 투자 트렌드를 살펴봐도 알 수 있다. MBK가 홈플러스를 사들인 시점은 2015년이다. 그해 해외 유력 투자사들은 국내에서 급부상하고 있는 온라인 유통사를 점찍고 있었다. 쿠팡에는 소프트뱅크, 티켓몬스터에는 콜버그크라비스로버츠(KKR), 위메프에는 넥슨 지주사 NXC가 투자를 했다. 산업적 측면에서 오프라인 유통은 뒤안길로 저물고, 온라인은 뜨고 있다는 반증이었다.

그런데도 MBK는 홈플러스에 '베팅'했다. 무려 7조2000억원(60억달러)이라는 거금으로 사양산업에 투자했다. 이중 4조3000억원은 국내 금융사에서 받은 대출(인수금융)을 활용했다. 대출을 받을 때 활용한 담보 자원도 실질적으로 홈플러스 부동산이나 다름없었다. 홈플러스가 망해도 부동산은 없어지지 않기 때문에 금융사들도 '역대급' 대출을 시행할 수 있었다.

MBK의 홈플러스 인수 5년 뒤인 현재 상황은 어떨까. 대부분 MBK가 홈플러스 투자금을 회수(엑시트)하는 데 어려움을 겪을 것이라 보고 있다. 홈플러스의 실적이 내리막을 걷는데다 개선될 여지도 보이지 않기 때문이다. 결국 MBK는 전략적으로 부동산 매각을 선택했다. 수도권 매장 중 일부를 매각해 어려운 시기, 유동성을 확보한다는 방침을 세웠다. 결과적이긴 하나 이미 5년전부터 MBK는 다 계획이 있었던 셈이다.

MBK의 선택이 맞았다고 볼 수 없으나 실체있는 부동산을 담보로 잡은 덕에 투자금을 날릴 것 같진 않다. 부동산 자산 하나 없는 기업에 투자한 것보다 투자 위험도를 크게 줄인 결과가 됐다. MBK에게도 부동산 불패라는 공식은 맞아떨어진 것일까. 아직 홈플러스 투자금을 엑시트하지 않은 상황에 섣부른 투자 성패를 논하긴 이르다. 다만 수익률 극대화라는 명분에 고용안정과 일자리 창출이라는 대의가 무너진 홈플러스의 현실이 안타까울 뿐이다.