[딜사이트 박성준 기자] 서울 강남구 삼성로에 위치한 삼성동빌딩이 잇단 매각 불발 끝에 새 주인을 맞았다. 교보자산신탁이 운용하던 생보제12호위탁관리리츠(생보12호리츠)는 7월 우선협상대상자로 선정된 한국투자부동산신탁(한투부동산신탁)과 협상을 마무리하고 이달 6일 딜클로징을 완료했다. 교보자산신탁이 2019년 인수 이후 세 차례 매각을 시도한 끝에 6년 만에 엑시트에 성공한 셈이다.

삼성동빌딩은 준공 15년차(2010년) 중대형 오피스로 연면적 3만675㎡(9300평), 지하 8층~지상 17층 규모다. 한때 인터파크가 입주해 '인터파크 빌딩'으로 불리기도 했다.

12일 업계에 따르면 지난 6일 생보12호리츠의 정관 변경을 통해 거래가 공식 마무리됐다. 정관 변경으로 자산관리회사(AMC)는 교보자산신탁에서 한투부동산신탁으로 공식 변경됐다. 삼성동빌딩의 실질적 지배권도 한투부동산신탁 체제로 넘어갔다.

이번 정관 개정안에는 새로운 자본 구조와 주주 구성을 반영하기 위해 ▲연 7% 배당의 '제3종 종류주식' 신설 ▲기존 보통주 소각과 감자대금 지급 절차 ▲새 투자자 대상 신주 발행(증자) ▲자산관리회사(AMC) 교체 조항 등이 포함됐다.

이에 따라 기존 주주인 사학연금·새마을금고·KDB생명 등 기관투자자들이 감자 절차를 거쳐 지분을 정리하고, 한투부동산신탁이 신주를 인수함으로써 리츠의 운영 주체가 완전히 교체됐다.

삼성동빌딩은 교보자산신탁이 2019년 SRA자산운용으로부터 2332억원에 인수해 생보12호리츠를 통해 보유하고 있었다. 당시 리츠의 주요 주주는 사학연금(51.9%), 새마을금고중앙회(18.9%), KDB생명(14.1%) 등 기관투자자였다.

교보자산신탁이 인수한 뒤 첫 매각에 나선 것은 2022년이다. 당시 3700억원 수준으로 매각을 시도했으나 금리 상승과 레고랜드 사태로 투자심리가 얼어붙으면서 매각을 철회했다.

이어 올해 2월에는 JB자산운용이 우선협상대상자로 선정됐지만 투자자 모집에 실패해 3개월 만에 협상이 무산됐다. 이후 재입찰을 통해 한투부동산신탁이 새 우협으로 지정되며 매각이 다시 궤도에 오른뒤 마무리됐다.

이번 거래는 리츠 내 감자(기존 주주 지분 환매)와 증자(신규 투자자 신주 인수)를 동시에 진행해 지배권을 이전하는 셰어딜(Share deal) 구조로 이뤄졌다.

매매 대금은 유상증자와 대출을 결합해 조달됐으며, 총 1501억원(우선주 1171억원+ 보통주 330억원) 규모의 3자배정 유상증자로 주주구성이 크게 바뀌었다.

감자대금을 지급하기 위한 우선주 1171억원과 신규 투자자 출자금인 보통주 330억원으로 구성됐다. 우선주는 한화투자증권이 총액인수 후 셀다운을 진행했다. 기존 주주였던 사학연금·새마을금고·KDB생명 등 기관투자자들은 감자를 통해 지분을 정리하고 현금을 회수했다. 보통주는 총 330억원으로 한투부동산신탁(180억원), 교보자산신탁(120억원 재투자), SL플랫폼(30억원)이 출자하며 지분 구조를 재편했다. 

나머지 자금은 한투부동산신탁이 연 4% 금리로 선순위 담보대출 2200억원을 조달하면서 총 3790억원을 마련했다. 이로써 생보12호리츠의 법인 명의는 그대로 유지됐지만, 주주 구성과 AMC가 완전히 교체되며 거래가 최종 마무리됐다.

삼성동빌딩은 한때 주요 임차인이었던 인터파크, 아이마켓코리아 등이 이탈하며 공실률이 60%를 웃돌 정도로 악화돼 있었다. 하지만 한투부동산신탁은 인수 이후 이를 빠르게 정상화하기 위해 내년 직접 본사를 이 건물로 이전해 3개 층을 사용하기로 했고, 현대오토에버 등 신규 임차인을 확보했다.

한투부동산신탁은 이번 인수 배경에 대해 "본래 강남에 있다보니 신규 사옥의 확보와 투자 가치가 동시에 맞아떨어진 매물을 찾고 있었고, 삼성동빌딩이 그 조건에 부합해 매입하게 됐다"고 설명했다.