[딜사이트 박성준 기자] 대신자산신탁이 재무건전성을 양호하게 유지하기 위해 사업 구조를 점차 다각화하고 있다. 부동산 호황기 확장했던 책임준공 관리형토지신탁을 줄이고 대신 정비사업 등 차입형 신탁을 늘리는 분위기다. 또한 리츠 사업도 늘리며 안정적인 수익 확보에 주력하고 있다.

2022년부터 부동산 경기가 경색되면서 시공사가 부도나거나 공정지연 사례가 증가하면서 책준형 개발신탁의 리스크가 커졌다. 대신자산신탁이 올해 리스크가 큰 책임준공 관리형토지신탁 비중을 의도적으로 낮추며 체질 전환을 시도하는 배경이다.  

대신 차입형 개발신탁(일반형), 차입형 개발신탁(정비사업), 혼합형 개발신탁, 리츠, 비개발신탁으로 수익기반 다변화를 추진 중이다.

대신자산신탁은 2019년 7월 부동산신탁업 본인가를 취득한 후발주자로서 초기 2년 간 고수익 고위험인 차입형 토지신탁 사업을 벌일 수 없었다. 이 때문에 2022년부터 차츰 차입형 토지신탁 사업을 늘려갔으며 초기엔 책임준공 관리형 토지신탁 사업장을 통해 외형을 성장시켰다.

신탁보수 기준 연도별 수주실적을 살펴보면 2021년 관리형 토지신탁 368억원을 기록하며 정점을 찍고 2022년 202억원, 2023년 56억원, 2024년 125억원 등 규모를 대폭 줄였다.

반면 차입형 토지신탁 사업장은 2022년 처음으로 69억원을 기록한 뒤 2023년 142억원, 2024년 413억원으로 매년 크게 늘었다. 올해 상반기 기준 398억원을 기록해 올해 전년 기록을 다시 넘어설 것으로 전망된다.

일반차입형과 정비사업형을 나눠서 살펴보면 처음 수주를 시작한 2022년은 일반차입형이다. 2023년 일반 114억원 정비사업 28억원으로 처음으로 정비사업이 시작됐으며, 2024년에는 일반 124억원, 정비사업 289억원으로 상황이 역전됐다. 올해 상반기에는 일반 85억원, 정비사업 313억원으로 정비사업의 비중이 더욱 늘었다.

2024년 차입형 토지신탁 수주액 중 정비사업은 약 70% 수준이었으나 올해 상반기에는 80%로 증가했다.

올해 상반기 기준 대신자산신탁이 현재 진행중인 차입형 사업장은 14건으로 ▲선순위 대주 형태의 혼합형 개발신탁 2건 ▲차입형 개발신탁(정비사업) 8건 ▲차입형 개발신탁(일반형) 4건으로 구성돼 있다. 혼합형도 선순위 대주에 위치하는 등 대체로 자금회수의 리스크를 낮게 가져가는 사업을 추진하는 모양새다.

대신자산신탁은 정비사업과 더불어 리츠 사업도 늘리는 추세다. 올해 상반기 대신밸류리츠를 비롯한 신규 리츠 설립 관련 매입보수가 67억원 발생해 54억원의 반기순이익을 인식했다. 자산관리사(AMC) 역할을 하는 리츠는 지난해 상반기 2개에서 올해 상반기 9개로 1년 사이 7개나 증가했다. 향후 리츠 관련보수의 증가로 재무건전성에 보탬이 될 것으로 예상된다.

실제로 대신자산신탁은 부채비율과 영업용순자본비율(NCR)을 점차 안정시키고 있다. 2023년 부동산 경기의 하락이 시작되면서 점차 악화하기 시작한 재무건전성이 올해부터 점차 반등하고 있다.

부채비율은 2023년 48.6%에서 지난해 149%로 급등했지만 올해 상반기 92.4%로 점차 진정되는 모양새다. 영업용순자본비율도 같은 기간 851%에서 642%로 다소 낮아졌지만 신탁업계 전체 기준에서는 평균(480%)보다 높은 수준을 유지 중이다.

신용평가사 관계자는 "신규수주가 늘어나고 리츠부문도 수익에 보탬이 되면서 수익창출력이 유지될 것으로 보이지만, 현재 일부 사업장의 대손부담이 남아있다"고 말했다.