[딜사이트 김정은 기자] 군포 '트리아츠' 지식산업센터가 막바지 프로젝트파이낸싱(PF) 리파이낸싱에 성공하면서, 내년 4월 준공을 앞두고 있다. 태영건설의 워크아웃으로 사업 차질 우려가 제기되기도 했지만, 나머지 시공사 두 곳의 신용 보강 확대와 우수한 분양률 덕분에 사업은 순조롭게 마무리될 전망이다

26일 업계에 따르면 최근 군포 '트리아츠' 지식산업센터는 사업비 명목으로 1000억원을 추가로 조달했다. 이번 프로젝트파이낸싱(PF) 대출은 기존 3600억원 규모의 본PF를 리파이낸싱하면서 1000억원을 증액한 것이다. 총 4600억 원 한도로 구성되며 ▲트렌치A 2700억원 ▲트렌치B 300억원 ▲트렌치C 1600억원 등으로 나뉜다. 이번 리파이낸싱 과정에서 대출 방식과 대주단 일부가 변경되긴 했지만, 유사한 이자율 수준에서 자금 조달에 성공했다.

군포 트리아츠 사업은 경기 군포시 당동 150-1번지 일원에 지하 3층~지상 28층 규모의 지식산업센터, 근린생활시설, 노유자시설을 신축하는 프로젝트다. 시행은 군포개발PFV가 맡고 있으며, 태영건설이 47.20%, SK에코플랜트와 SK디앤디가 각각 23.07%, 미래에셋증권이 6.66% 의결권 지분을 보유하고 있다.

시공은 시행 지분을 보유한 건설사 세 곳이 시공 지분을 각각 33%씩 나눠 맡는 구조로, 시행부터 시공까지 전 과정을 공동으로 수행하는 자체 사업이다. 이들은 2020년 서울 성수동 부지에서 지식산업센터를 함께 개발한 이력이 있어, 군포 지식산업센터 개발에서도 다시 한 번 힘을 모았다.

해당 사업 부지는 당초 두산그룹이 수도권 첨단연구단지를 조성할 예정이었으나, 경영난으로 사업을 포기하면서 2019년 군포복합개발PFV로 소유권이 넘어갔다. 이후 군포복합개발PFV는 2022년 본PF 전환과 함께 착공에 들어갔으며, 이를 위해 2500억 원 한도의 PF 대출을 실행했다. 당시 시공사 세 곳은 3000억 원 한도 내에서 대출 원리금 상환 부족분에 대한 자금 보충 확약을 맺고, 책임준공 의무도 함께 부담했다.

그러나 태영건설의 신용등급 하락과 워크아웃 신청 등으로 대주단이 채무불이행을 선언할 가능성이 제기됐고, 태영건설이 신용을 보강한 PF 대출 구조에도 불확실성이 생기면서 사업 정상 추진에 대한 우려가 커졌다. 이러한 문제는 리파이낸싱 과정에서 나머지 두 시공사인 SK에코플랜트와 SK디앤디가 계약 조건을 조정하면서 해소됐다. 태영건설이 부담하던 채무인수 약정액 1000억원을 두 시공사가 분담하는 방식으로 PF 대출 구조를 변경한 것이다.

이후 두 차례에 걸친 리파이낸싱 증액 과정에서도 두 건설사가 신용 보강에 나서며 자금 조달은 원활하게 이뤄졌다. 지난해에는 공사 원가 상승 등의 이유로 기존 PF에 더해 1100억원 규모의 자금을 추가로 조달했다. 2021년 본PF를 기반으로 착공에 들어간 이후 원자재 및 인건비 상승 등으로 사업비가 증가했기 때문이다.

당시 추가로 차입한 1100억원에 대해서도 SK에코플랜트와 SK디앤디는 대출 약정상 기한의 이익이 상실되거나 대출 원리금이 미상환될 경우 자금 보충 의무를 부담하기로 했다. 이를 이행하지 않을 경우, 두 회사는 대출 채권에 대해 중첩적으로 채무 인수를 하기로 약정했다. 이로써 SK에코플랜트와 SK디앤디는 총 3600억원의 본PF자금에 대해서 최대 120% 수준의 한도까지 자금 보충 및 채무 인수 약정을 체결하며 신용을 보강해 왔다. 

이번에 진행한 리파이낸싱 과정에서 기존의 본PF인 3600억원을 상환 함에 따라 SK에코플랜트와 SK디앤디의 PF우발채무 규모가 대폭 해소됐다. SK에코플랜트와 SK디앤디는 각각 해당 사업과 관련해 최대 2160억원의 PF우발채무를 보유하고 있었던 셈이다. 

SK에코플랜트와 SK디앤디는 이번 리파이낸싱에서 1600억원 규모의 트렌치 C에 대해서만 신용 보강에 나섰다. 선순위 자금은 유동화증권 발행을 통해 조달됐으며 한국투자증권, NH투자증권, 삼성증권 등이 사모사채 인수의무 등을 약정하며 신용 보강을 맡았다. 해당 지식산업센터의 분양률이 우수하고 사업성이 높다고 평가 되면서 자금 조달이 원활하게 이뤄졌다. 

SK에코플랜트와 SK디앤디는 각각 트렌치C에 대해 원리금 미상환 시 자금 보충 의무를 부담하며, 책임준공의무도 약정했다. 책임준공기한은 내년 7월로, 해당 기간 전까지 준공을 한 뒤 사용승인을 받을 계획이다. 올해 6월 기준 공정률은 60% 수준이며 분양률은 지난해 3월 기준 63%였다. 1년이 훌쩍 지난 만큼 분양률은 더 상승한 것으로 파악된다.

태영건설 관계자는 "이번 PF대출은 내년 4월 준공을 앞두고 기존의 3600억원을 상환하면서 1000억원을 추가로 조달한 마지막 리파이낸싱 건"이라며 "책임 있는 시공과 철저한 품질 관리를 바탕으로 완성도 높은 지식산업센터를 완성하겠다"고 말했다.