[딜사이트 박성준 기자] 평택 브레인시티 산업단지 내 공동주택 개발사업이 준공을 1년여 앞두고 금융 구조 재편에 나섰다. 삼성전자 평택캠퍼스를 중심으로 반도체 산업 클러스터가 확장되면서 분양이 순조롭게 진행됐고, 이에 따라 프로젝트파이낸싱(PF) 차입 규모도 축소되는 흐름을 보이고 있다.

평택 일대에서는 최근 반도체 산업 확장에 따른 인구 유입 기대감이 커지면서 주거 수요가 꾸준히 늘고 있다. 삼성전자 평택캠퍼스를 중심으로 협력업체와 연구시설 등이 집적되는 산업 생태계가 형성되면서 배후 주거지에 대한 관심도 높아지는 분위기다. 브레인시티 역시 산업시설과 대학, 연구시설, 주거시설이 함께 들어서는 복합도시 형태로 개발되는 만큼 이러한 수요 흐름의 수혜를 받고 있다는 평가가 나온다.

17일 부동산업계에 따르면 시행사 브레인시티5PFV는 최근 1400억원 규모 PF 대출을 기반으로 자금 조달 구조를 재편했다. 이번 자금은 기존 PF 대출을 리파이낸싱하기 위해 조달했다.

시행사인 브레인시티5PFV는 ▲더와이(51%) ▲신해공영(22.63%) ▲디에이치파트너(21.37%) ▲한국자산신탁(5%) 등으로 주주가 구성됐다.

해당 사업은 경기 평택시 장안동 일대 평택 브레인시티 일반산업단지 공동5BL 부지에서 추진되는 공동주택 개발 프로젝트다. 주소는 경기도 평택시 장안동 56-9번지 일대다.

사업 부지는 지난 2022년 산업단지계획 변경승인 고시를 거친 이후 같은 해 토지 매매계약이 체결되며 개발 절차가 본격화됐다. 이후 2023년 9월 주택건설사업계획 승인을 받으며 사업 인허가를 마쳤다.

사업은 2024년 2월 착공에 들어가 현재 공사가 진행 중이며 준공과 입주는 2026년 12월로 예정돼 있다. 전체 일정으로 보면 인허가 이후 약 2년 반가량의 공사 기간을 거쳐 사업이 마무리되는 구조다.

사업은 지하 2층~지상 35층 규모 11개동 아파트 1182가구와 근린생활시설을 조성하는 게 골자다. 시공은 대광건영이 맡았다. 대광건영은 '대광로제비앙' 브랜드를 앞세워 수도권과 지방 주요 도시에서 주택사업을 진행하고 있는 중견 건설사다. 지난해 시공능력순위는 전체 49위를 차지했다. 아파트 브랜드명은 평택 브레인시티 대광로제비앙 그랜드센텀이다.

브레인시티는 평택시 장안동 일대 약 480만㎡ 부지에 조성되는 대규모 산업단지로 반도체·첨단산업 중심의 산업 클러스터 구축을 목표로 추진되고 있다. 산업시설과 대학, 연구시설, 주거시설이 함께 들어서는 복합도시 형태로 개발되는 만큼 배후 주거 수요가 꾸준히 유입되고 있다는 평가다.

이 사업의 금융 구조는 착공 초기와 비교해 상당 부분 변화했다. 브레인시티5PFV는 2024년 초 약 2000억원 규모 PF 약정을 체결해 사업 자금을 조달했는데, 이는 토지비와 공사비 등을 충당하기 위한 초기 사업 자금 성격이 강했다.

이후 공사가 본격화되면서 토지 매입과 초기 공사비 집행이 상당 부분 마무리됐고, 실제 차입 잔액은 초기 약정 규모보다 낮아졌다. 특히 분양이 진행되면서 일부 차입금이 상환됐고 현재 PF 잔액은 약 1400억원 수준으로 줄었다. 이번 자금 조달은 이 잔여 PF 대출채권을 유동화하는 방식으로 이뤄졌다.

업계에서는 브레인시티 공동5BL 사업 역시 공정이 상당 부분 진행된 시점에서 금융 구조를 재편한 만큼 사업 리스크가 초기보다 크게 낮아진 것으로 보고 있다. 

부동산 업계 관계자는 "개발사업이 일정 수준 이상 진행되면 초기 PF를 정리하고 대출채권 유동화 방식으로 금융 구조를 재편하는 사례가 적지 않다"며 "준공이 가까워진 만큼 사업 마무리 단계에 맞춰 자금 구조를 정리하는 움직임으로 보인다"고 말했다.