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"PF 리스크 본격화, 사업장 구조조정 필요"
강동원 기자
2024.02.29 10:01:13
이윤홍 겸임교수 "건설사의 부동산 사업성 악화…수수료 체계 개편 등 필요"
이 기사는 2024년 02월 27일 17시 47분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.
이윤홍 한양대 부동산 융합대학원 겸임교수가 딜사이트가 27일 '경기 침체기 금융사 리스크관리 전략'이라는 주제로 개최한 금융포럼에서 주제발표를 하고 있다. (사진=딜사이트)

[딜사이트 강동원 기자] 국내 증권사들의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크가 본격화하고 있다. 경기침체로 건설사들의 부동산 사업성과 실적이 동반 악화하고 있기 때문이다. PF 대출에 적극적으로 나섰던 증권사들의 재무건전성 악화와 신용등급 위기가 우려되는 가운데, 수수료 제도 개편과 내부통제 시스템 등으로 위험요소를 관리해야 한다는 조언이 나왔다.


◆ 부동산 PF 위기 확산…저축은행 부실사태 재현 '우려'


이윤홍 한양대 부동산융합대학원 겸임교수는 27일 서울 여의도 콘래드호텔에서 딜사이트가 '경기 침체기 금융사 리스크관리 전략'이라는 주제로 개최한 '2024 금융포럼'에서 "부동산 PF 부실이 제2금융권 전반으로 확대될 시 우발채무로 자본력이 낮은 중소형 증권사의 재무건전성이 위험할 수 있다"며 "올해도 부동산시장 부진이 이어질 것으로 전망되는 만큼 대응 방안이 필요하다"고 말했다.


지난해 말 도급순위 16위인 태영건설이 워크아웃(재무구조개선작업)을 신청하면서 국내 부동산시장 내 PF 위기가 고조되고 있다. 부실 위험이 큰 브릿지론(Bridge Loan)을 비롯해 PF 관련 대출에 주력해온 증권사에도 경고등이 켜졌다. 브릿지론은 건설사가 단기 차입 등을 통해 일시적으로 자금을 대출하는 것으로 본 PF 대출 전환 등을 통해 갚는다.

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PF 관련 대출 상환이 원활하게 이뤄지지 않을 시 증권사는 유동성 위험에 빠질 수 있다. 지난 2010년 저축은행 부실사태가 단적인 예다. 당시 중견 건설사들의 디폴트(채무불이행)가 잇따랐다. 이에 대출을 해준 저축은행의 재무건전성이 악화, 영업정지로 이어졌다. 증권사들의 PF 관련 대출 연체율이 지난 2020년 4% 이하에서 지난해 3월 16%대로 치솟아 우려가 커진다.


문제는 현재 분위기상 건설사 수익 개선을 기대하기 어렵다는 점이다. 분양에 대한 확신이 없어 착공 전 공사비용을 90% 이상 확보하는 경우가 늘면서 금융비용 부담도 가중되고 있다. 공사를 진행하고 있던 사업장의 사업성도 나빠진 상태다. 기존 브릿지론이 본 PF로 전환되지 못하는 사례가 이어진다면 금융산업 전반에 위기가 닥칠 수 있다는 분석이다.


이 교수는 "최근 부동산시장은 대출금리와 공사비 인상 등 건설사 재무건전성에 악영향을 미칠 수 있는 요인이 복합적으로 등장했는데 이는 과거 저축은행 부실사태보다 시장 상황이 나쁘다고 볼 수 있다"며 "기존 브릿지론이 본 PF 대출로 전환되지 못하는 경우가 늘어날 시 증권사 신용리스크 위험이 커질 수 있다"고 말했다.


이윤홍 한양대 부동산 융합대학원 겸임교수가 딜사이트가 27일 '경기 침체기 금융사 리스크관리 전략'이라는 주제로 개최한 금융포럼에서 주제발표를 하고 있다. (사진=딜사이트)

◆ 증권사 신용리스크 확대…중소증권사 '경고등'


부동산 PF 위기가 현실화되면서 증권사들의 신용리스크도 주목받고 있다. 자본력이 낮은 중소형 증권사의 PF 우발채무 부담이 클 것이라는 지적이다. 국내 신용평가사는 신용등급 평가 요소로 사업·재무를 핵심 지표로 활용한다. 사업에는 자기자본 규모와 영업 순수익 점유율, 재무에는 수익성과 자본 적정성 등이 포함된다.


이 교수는 재무건전성과 PF 우발채무, 관리시스템, 평판도를 고려해 전체 증권사를 A급(최우수)부터 E급(위험)으로 구분했다. A급에는 우수한 시장지배력과 신용등급, 대주주 자금 지원을 기대할 수 있는 KB증권·NH투자증권·하나증권 등 금융지주 계열 증권사가 꼽혔다. B급(우수)은 대주주 자금 지원이 없는 메리츠증권·미래에셋증권 등을 선정했다.


C급(보통)은 관리시스템은 미흡하지만, 신용도가 무난(AA-)하고 PF 우발채무 비중이 적은 유안타증권과 신영증권이 이름을 올렸다. D급은 신용등급과 별개로 PF 비율이 과도한 증권사들이 포함됐다. 대신증권의 경우 신용등급이 AA-로 높은 축에 속하지만 자기자본 대비 PF 우발채무가 83.6%에 달하는 점이 반영됐다.


E급은 유진투자증권과 케이프투자증권 등 신용등급이 낮고(A2-~A) PF 관련 시스템·재무건전성도 위험한 증권사들이다. 다만 한양증권의 경우 자기자본 대비 PF 우발채무 비중이 9.4%에 불과해 신용 리스크가 확대 가능성은 제한적이나 유동성과 자본 적정성이 낮은 게 원인으로 지목됐다.


◆ PF 관리체계 수립해야…금융당국 개입 '필요'

 

이 교수는 증권사들의 PF 관리 방안으로 ▲PF 공시 명확화 ▲PF 수수료 체계 정립 ▲은행 기준 PF 시스템 구축 등을 꼽았다. 먼저 거래상대방과 약정금액 등만 작성되는 현재 공시내용을 사업장 위치, 도급액 지급·미지급 등으로 항목을 세분화해 PF 우발채무 위험을 확인할 것을 조언했다.


수수료 체계 정립도 강조했다. 현재 국내 증권사들은 PF 기표·발행이 이뤄지면 즉시 수수료를 지급하고 있다. 이 때문에 부실 위험은 크나 수수료율이 높은 브릿지론이 성행했고 PF 담당자가 많은 연봉을 챙길 수 있었다. 도덕적 해이를 막기 위해 PF 상환이 이뤄지지 않으면 수수료를 지급하지 않는 시스템 구축이 필요하다는 주장이다.


PF 관리시스템 구축도 역설했다. 증권사 중 다수는 PF 관련 내부규정이 없는 것으로 알려졌다. 이에 PF 감리부를 신설해 심사역과 영업부를 견제, PF 승인조건을 철저히 검증할 것을 제언했다. 또 PF 사후관리부서를 통해 문제점을 수시로 파악하고 문제 발생 시 적기에 대응할 수 있는 체계를 마련해야 한다고 충고했다.


이 교수는 "부동산 PF 부실 위험이 사전에 차단되지 못할 시 금융기관 전체 위험으로 확대될 수 있는 만큼 증권사 자구책뿐 아니라 금융당국의 적극적인 개입도 있어야 한다"며 "전문가를 통한 객관적인 사업성 분석으로 부실 PF 매각·진행을 결정해 금융권 손실을 최소화할 필요가 있다"고 말했다.


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