[딜사이트 김호연 기자] 서울특별시 서초구에 위치해 양호한 입지조건을 자랑하는 상가의 재건축 사업에서 기한이익상실(EOD)이 발생할 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 해당 사업의 시행사는 건물과 부지 등의 매입 및 초기사업비 조달을 위해 브릿지 대출을 받았지만 건설경기 악화로 본 프로젝트파이낸싱(PF)대출 전환이 지연되는 것으로 알려졌다.

12일 건설업계에 따르면 '영동플라자 신축사업'의 시행사 삼양엘앤디는 지난 2월 25일 시행사가 상가를 매입하기 위해 받은 브릿지 대출의 만기를 8월말까지 6개월 연장했다. 차입처는 PF대출채권 유동화를 위해 설립한 특수목적법인(SPC) 더베스트서초와 더퍼스트하우스, 이베스트투자증권 등 3곳이다. 삼양엘앤디는 두 곳에서 각각 2020억원과 70억원, 50억원을 대출 받아 상가 매입과 초기 사업에 투입한 자금에 대한 대출을 연장했다.

삼양엘앤디가 추진 중인 영동프라자 신축사업은 서울특별시 서초구 서초동 1310-5 일원(대지면적 5500.2㎡)에 위치한 지상 3층 규모 상가 건물을 철거하고 지하 3층~지상 5층, 연면적 2만6282.8㎡ 규모의 상가를 신축하는 사업이다. 2021년 말 건축허가를 완료했고 지난해 11월 철거공사를 마쳤다.

삼양엘앤디는 부동산 개발업을 영위하기 위해 이종훈 회장이 2003년 1월 14일 자본금 5000만원 규모로 설립한 회사다. 연세대학교를 졸업한 이 회장은 그동안 다수의 개발사업을 성공시키며 부를 일군 것으로 알려졌다. 전체 발행주식 중 보통주 17만6000주를 보유 중이며 추가 증자를 통해 이베스트투자증권에 우선주 2만5000주를 발행한 상황이다. 지난해 말 기준 회사의 총 자본금은 10억원이다.

사업을 추진하기 위해 이종훈 회장은 100명 이상의 상가 소유주들과 협상해 2018년 건물 전체의 소유권을 손에 넣었다. 당시 알려진 총 매입액은 1500억원이었으나 추가비용을 반영하며 브릿지대출 총 규모는 2140억원까지 늘어난 상태다. 현재 가치는 2900억원으로 추정된다. 당시 브릿지 대출 주관사는 이베스트투자증권으로 50억원의 후순위 대출을 제공하며 대주단으로 참여했다.

문제는 시행사가 2021년 말 건축허가 승인을 얻었음에도 수년째 본 PF대출로 넘어가지 못하고 있다는 점이다. 업계에서는 기준금리 인상과 원자재 가격 상승으로 건설경기가 악화하면서 수익성이 낮아졌고, 시공사 선정이 어려워졌기 때문이라고 지적한다. 경기 침체로 PF대출 자체가 일어나지 않는 것도 원인 중 하나라는 분석이다.

업계 관계자는 "시공사 선정도 늦어지고 금융권과 연계한 본 PF대출 전환 역시 막히면서 최근 대출 만기를 8월 말까지 연장했음에도 EOD 소문이 돌고 있다"며 "사업이 정체된 반면, 이자비용은 꾸준히 나가면서 영동플라자 부지를 2500억원 이하로 처분하는 선택도 고려할 것으로 보인다"고 말했다.

현재 더베스트서초와 더퍼스트하우스는 삼양엘앤디의 최대주주(100%) 이종훈 회장이 지배권을 행사하고 있는 SPC다. 이 중 더베스트서초는 새마을금고중앙회와 신한캐피탈 등에서 대출을 받고 시행사와 회사의 발행주식에 대한 우선수익권을 제공해했다. 연 이자율은 5~7%로 설정돼 있다.

새마을금고중앙회와 지역 새마을금고, 기타 금융기관 등 49개 대주단은 차입금 1720억원의 130%에 달하는 2238억원의 공동 제1순위 우선수익권자로 대출에 참여했다. 신한캐피탈 외 4개 기관은 300억원의 130% 수준인 390억원의 공동 제2순위 우선수익권자로 이름을 올렸다.

다만 시행사 측은 EOD 우려는 사실이 아니라고 설명했다. 삼양엘앤디 관계자는 "사업이 좌초될 것이라는 우려는 근거 없는 소문"이라며 "현재 정상적인 절차를 밟아 진행하고 있으며 소문이 퍼지는 이유 역시 이해하기 어렵다"고 말했다.