[딜사이트 박성준 기자] 성수동 핵심 입지에서 추진된 지식산업센터 개발사업이 준공 이후 개별 분양보다 임차인을 먼저 확보한 뒤 통매각하는 방식으로 출구 전략을 짜고 있다. 사업장은 지난해 준공을 마쳤지만 매각·처분 매출이 본격화하기 전까지 기존 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 905억원 규모 신규 대출로 갈아타며 시간을 확보하게 됐다.

업계에서는 서울 핵심권역인 성수동에서도 지식산업센터 사업성이 보장되지 않는 상황에서 투자금 회수를 위한 다양한 전략이 사용되고 있는 것으로 보고 있다.

3일 업계에 따르면 성수초이앤손제2호피에프브이(PFV)는 서울 성동구 성수동2가 일대에서 지식산업센터 및 지원시설을 개발을 추진 중이다. 시공사는 요진건설산업이다.

초기 사업비 조달은 2023년 5월 이뤄졌다. 성수초이앤손제2호PFV는 기존 대주단으로부터 총 1000억원의 PF 대출을 실행했다. 당시 대출 구조는 트렌치A 800억원 한도, 트렌치B 200억원으로 구성됐다. 이후 사업은 순조롭게 진행돼 2025년 7월 준공됐다.

다만 재무제표상으로는 준공 이후 분양·매각 매출이 원활하지 않는 상태로 머물러 있다. 성수초이앤손제2호PFV의 2025년 말 기준 재고자산은 완성건물 약 996억원으로 잡혔다. 같은 기간 매출액은 4500만원에 그쳤고 매출원가는 발생하지 않았다. 회계상으로는 준공 이후에도 호실 분양이나 자산 매각이 본격적으로 인식되지 않은 셈이다.

요진건설 측은 이를 단순한 분양 부진이 아니라 자산가치 극대화를 위한 전략적 선택이라고 설명했다. 요진건설 관계자는 "준공 이후 분양·매각 매출이 아직 발생하지 않은 것은 자산 가치를 극대화하기 위한 선임차 후 통매각을 진행하기 위한 것"이라고 말했다.

선임차 후 통매각은 개별 호실을 쪼개 분양하기보다 임차인을 먼저 채워 임대수익 기반을 만든 뒤 건물 전체를 매각하는 방식이다. 지식산업센터 시장이 침체된 상황에서 공실 리스크를 낮추고 매수자에게 안정화된 수익형 자산으로 제시하기 위한 전략이다. 성수동처럼 입지 선호도가 높은 지역에서도 개별 분양만으로는 가격과 속도를 동시에 맞추기 어려워졌다는 의미로 풀이된다.

업계에서는 최근 지식산업센터 시장의 출구 전략이 바뀌고 있다고 본다. 과거에는 입지와 분양가 경쟁력을 앞세워 개별 분양을 통해 빠르게 자금을 회수하는 방식이 일반적이었다. 하지만 공급이 늘고 수요가 둔화되면서 준공 이후에도 임차인 확보와 공실 관리가 먼저 필요한 사업장이 늘고 있다. 성수동 핵심 입지 사업장까지 선임차 후 통매각을 택한 것도 이 같은 시장 변화를 보여주는 사례다.

이번 리파이낸싱도 이 과정에서 이뤄졌다. 성수초이앤손제2호PFV는 기존 1000억원 PF 대출을 905억원 규모 신규 대출로 갈아탔다. 신규 대출은 트렌치A 750억원, 트렌치B 155억원으로 구성됐다. 대출 만기는 2027년 11월 28일이다.

요진건설 측은 "해당 현장은 2025년 준공이 완료됐고 성공적인 준공에 따라 기존 PF 대출을 일반담보대출로 리파이낸싱한 것"이라며 "책임준공 이슈는 소멸됐다"고 밝혔다. 공사 리스크가 해소된 만큼 기존 개발단계 PF를 준공 자산을 담보로 한 대출 구조로 바꿨다는 설명이다.

건물이 준공된 만큼 최종 매각만 남겨둔 상태다. 감사보고서에서도 회사는 부동산 매각 또는 임대, 차입금 만기연장 등을 통해 유동성을 확보하겠다는 계획을 제시했다. 결국 준공 이후 남은 과제는 임차인을 얼마나 빠르게 확보하고, 이를 바탕으로 통매각을 성사시킬 수 있느냐다.

업계 관계자는 "성수동은 서울에서도 업무·상업 수요가 몰리는 핵심 권역으로 꼽히지만 그럼에도 지식산업센터 시장 침체 속에서는 입지 프리미엄만으로 출구를 보장받기 어려워졌다"라며 "이번 사업은 성수동 지식산업센터조차 투자금 회수 전략을 다시 짜고 있음을 보여준다"라고 말했다.