[딜사이트 장동윤 기자] 사천시에 세 번째로 진출한 부동산신탁사는 대한토지신탁이다. DL이앤씨와 함께 옛 삼천포역사 부지에 주상복합아파트를 올릴 계획이다. 최근 진행한 입주자 청약에서 앞선 두 부동산신탁사(우리자산신탁, 교보자산신탁)에 비해 양호한 성적표를 받았지만, 일각에서는 미분양 리스크를 우려하는 목소리도 나오고 있다.

◆ 삼천포역사부지 개발, 사천시 '숙원사업'

대한도지신탁의 사업부지는 옛 '삼천포역사'가 있던 자리다. 철도 폐선 부지가 오랜 기간 방치된 탓에 도시 미관 저해, 쓰레기 투기 등으로 사천시는 골머리를 앓고 있었다. 지난 2016년 사천시는 삼천포역사부지 개발을 위한 도시계획시설사업 실시계획을 인가하고, 이듬해 해당 부지를 매입했다.

당초 사천시는 공영개발 방식으로 삼천포역사부지 개발사업을 진행하려 했다. 사천시에서 도시개발사업 기반시설을 만들고 이후 민간에 매각해 주상복합을 짓도록 한다는 구상이다. 다만 사업 수익성이 저조한 탓에 민간사업자를 구하지 못했다.

이에 사천시는 지난 2021년 삼천포역사부지 개발을 민간개발 방식으로 전환하고 민간사업자를 다시금 모집했다. 그 결과 사천역사개발 컨소시엄(대한토지신탁, 사천역사개발, DL이앤씨)이 삼천포역사부지 개발사업자로 선정됐다.

사업자로 선정된 사천역사개발㈜은 지난해 6월 사천시로부터 삼천포역사부지를 약 90억원에 매입했다. 매입비용은 토지를 대한토지신탁에 담보신탁하고, 금융기관으로부터 대출받는 방식으로 충당했다. 차입형토지신탁 사업에 필수적인 저렴한 토지비라는 조건을 충족시키는 가격이다. 

◆ 사천시 첫 1군 건설사 아파트···청약 결과 '양호'

올해 사천시가 삼천포역사부지 공동주택 건설사업에 대한 사업계획을 승인하며 사천역사개발㈜은 본격적인 개발사업에 착수했다. 우선 사천역사개발㈜과 대한토지신탁이 차입형토지신탁 계약을 체결했다. 차입형토지신탁은 부동산신탁사가 자금조달, 시공사 선정, 사업 관리 등 개발 사업 전반을 책임지는 사업방식이다.

지난 9월 대한토지신탁은 삼천포역사부지 아파트 단지 책임준공을 조건으로 DL이앤씨와 공사 도급계약을 체결했다. 도급계약서 상 공사비는 3.3㎡(평)당 490만원 수준으로 알려져 있다. DL이앤씨는 도급공사비의 매출채권을 기초자산으로 자산유동화대출(ABL)을 일으켜 사업부지에 얽혀있는 기존 대출금을 상환했다.

이러한 신탁구조를 바탕으로 대한토지신탁은 사천시 동금동 151-5번지 일대에 677세대 규모 'e편한세상 삼천포 오션프라임' 아파트 단지를 공급할 계획이다. 단지는 대지면적 1만3459㎡(4071.35평) 부지에 연면적 14만6276.9㎡(4만4248.76평) 규모로 지어진다. 단지는 지하 4층~지상 47층 건물, 4개 동 규모다.

대한토지신탁은 지난 7월 사천시로부터 분양승인을 획득해 8월 중 e편한세상 삼천포 오션프라임 입주자 청약을 진행했다. 청약 결과 모집세대 677세대 중 517세대에 청약접수가 이뤄졌다. 접수자 전원이 분양계약을 체결한다고 가정하면 단지의 분양률은 76%에 달한다.

지난해 우리자산신탁과 교보자산신탁이 앞서 진행한 주택 청약에서 다수의 미달물량을 남기며 흥행에 실패했다는 점을 감안하면 대한토지신탁의 청약 성적표는 양호한 수준이다. 사천시 '항공우주청' 설립이 호재로 작용하며 사천시 인구유입에 대한 기대감이 커진 데다, e편한세상 삼천포 오션프라임이 사천시에 들어서는 첫 번째 1군 시공사 아파트인 만큼 투자수요와 교체수요가 과거보다 증가했다는 분석이다.

◆ 선점효과 ↓···과잉공급, 미분양 우려도

일각에서는 e편한세상 삼천포 오션프라임의 미분양 위험을 무시할 수 없다는 목소리도 나온다. 일단 e편한세상 삼천포 오션프라임에 앞서 사천시에 이미 1800세대가량의 주택공급이 예정된 만큼 선점효과를 기대하기 어렵다는 지적이다.

부동산신탁업계 관계자는 "오는 2025년까지 사천시에 예정된 신축 아파트 공급물량은 3500세대에 달한다"며 "항공우주청으로 인한 인구유입을 감안하더라도 사천시 인구수에 비해 지나치게 많은 공급량"이라고 말했다.

항공우주청 사천시 설립이 사천시 인구유입에 지대한 영향을 미칠 수 있을지도 미지수다. 당초 경상남도와 전라남도 두 곳에 지정될 예정이었던 정부의 '우주산업 클러스터'에 대전시를 포함하는 안이 논의되고 있는 만큼 경상남도의 우주산업 비중이 줄어들 수 있다는 우려도 있다.

부동산신탁업계 다른 관계자는 "과거 공기업 지방 이전 사례에서 알 수 있듯 기업과 공공기관의 지방 이전이 해당 지역의 인구 증가로 이어지지 않는다"며 "해당 기관 종사자들은 직장 소재지역으로 이주하는 대신 주변 대도시로 이주해 통근하거나, 기존 주거지에 가정을 남겨두고 평일 동안만 지방에 머물곤 한다"고 설명했다.

더욱이 e편한세상 삼천포 오션프라임은 항공우주청을 포함한 항공우주 클러스터와 거리가 있어 다른 사업장에 비해 직주인접 측면에서 열위하다. 우리자산신탁과 교보자산신탁이 분양한 아파트 단지뿐만 아니라 한국투자부동산신탁이 공급할 예정인 대규모 단지 모두 우주산업 밀집지역에 인접한다. 반면 e편한세상 삼천포 오션프라임의 경우 우주산업 클러스터까지 차량으로 30분 이상 이동해야 한다.