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책준신탁 보수율 1% 초반대…수익성 악화 우려
김호연 기자
2022.10.25 08:42:38
금융지주 계열에 신생 3사 가세로 보수율 하락, 유동성 관리 필요
이 기사는 2022년 10월 21일 17시 42분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.

[딜사이트 김호연 기자] 책임준공형신탁에 주력하는 부동산신탁사들의 수익성에 경고등이 들어왔다. 지난해부터 책임준공형신탁 시장의 수주경쟁이 치열해지며 신탁보수율이 1% 초반까지 내려온 것이다. 국내 기준금리 인상, 원자재 가격 상승에 부동산신탁사 간 출혈경쟁이 심화하자 업계에선 책임준공형 신탁사업의 수익성이 나빠질 것이란 우려가 나오고 있다.

20일 부동산신탁업계에 따르면 현재 책임준공형신탁의 평균 신탁보수율은 수주사업의 분양수익을 기준으로 삼았을 때 총 수익의 1~1.5%로 형성돼 있다. 4개 신탁사가 사업을 수주한 사천시 주택개발사업이 대표적이다. 책임준공형신탁으로 사업을 따낸 교보자산신탁과 우리자산신탁은 이 사업의 수수료율을 1%대로 책정했다.


교보자산신탁은 경상남도 사천시 예수리 817번지 일원에 지사 2층~지상 16층, 8개동, 511세대 규모의 '사천 엘크루 센텀포레' 개발 사업의 신탁을 맡았다. 공사기간은 기표일로부터 33개월로 신탁보수는 20억원이다. 사업 수지표 상의 총 수익이 1457억원인 것을 감안하면 이 사업의 교보자산신탁 신탁보수율은 1.37%라는 계산이 나온다.



우리자산신탁은 사남면 유천리 108번지 일원에 지하 2층~지상 15층, 1295세대 규모의 '삼정 그린코아 포레스트'를 신축하는 사업을 수주했다. 시행사는 에스엔디파트너스이며 시공사는 삼정기업과 삼정이앤씨가 맡았다. 신탁보수는 40억원, 총 수익은 3315억원으로 신탁보수율은 교보자산신탁보다 낮은 1.21%가 나온다. 다만 해당 사업의 계약 방식과 보수율 산정 방식에 따라 보수율은 다르게 나올 수 있다.

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지난해까지 신탁보수율 평균이 2%대에서 형성됐던 점을 감안하면 보수율이 대폭 낮아졌다는 게 업계의 공통된 평가다. 대신, 한투, 신영 등 신생 부동산신탁사 3사가 시장에 진입하면서 책임준공형신탁 수주경쟁이 치열해진 것이 원인이라는 지적이 나온다. 여기에 부동산신탁사가 짊어져야 할 리스크가 차입형토지신탁 대비 적다는 특성 때문에 금융지주 계열 부동산신탁사들도 책임준공형신탁 수주를 선호하고 있다. 

  

실제로 신한자산신탁(옛 아시아신탁)은 신한금융지주 계열사로 편입된 후 사명을 변경하며 책임준공형신탁 사업을 적극적으로 수주하고 있다. 자사 홈페이지를 통해 책임준공형신탁의 보수율을 총 매출의 0.5~1%라고 안내할 정도다. 이는 부동산신탁사가 홈페이지 등을 통해 대외적으로 안내하는 신탁보수율 중 가장 낮은 규모다.


업계에서는 부동산신탁사의 수주경쟁 과열로 주력 사업인 책임준공신탁의 수수료가 낮아지면서 수익성 악화 우려가 나온다. 기준금리 인상과 공사비 상승으로 부동산 경기가 악화하는 등 박리다매가 가능했던 지난해 부동산 호황기와는 시장 분위기가 180도 달라졌기 때문이다. 


최근 건설경기 악화로 중소형 시공사의 부도가 속출한다면 부동산신탁사는 신탁보수마저도 정상적으로 확보하기 어려울 수 있다. 책임준공형신탁의 특징 상 시공사가 부도 등으로 시공할 수 없는 상황에 처하면 부동산신탁사가 책임준공 의무를 이행해야 한다. 여기서 발생하는 비용은 부동산신탁사가 모두 부담하는 구조다.


특히 최근 책임준공형신탁을 확대하기 시작한 부동산신탁사들은 현금 유동성 관리가 필요하다는 지적이다. 시장을 선점하기 위해 심의 대상인 사업장의 분양성과 시공사의 재무건전성 등의 기준을 완화했기 때문이다. 상대적으로 느슨한 검증을 거치면서 재무건전성이 떨어지는 시공사가 책임준공신탁 사업에 참여했다면 부동산 경기 악화에 따른 직격탄을 맞을 수 있다는 것이다. 

  

부동산신탁 업계 관계자는 "경기가 좋아 분양 완판 행진이 이어졌던 지난해와 달리 최근에는 부동산 시장의 불안감이 점점 커지고 있는 상황"이라며 "다양한 위험요인을 고려했을 때 평균 신탁보수율이 1% 미만으로 떨어지는 것은 바람직하지 않다"고 말했다. 

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