[딜사이트 박성준 기자] 대한토지신탁이 프로젝트 리츠를 통해 개발사업에 처음 참여하며 사업 모델 확장에 나섰다. 기존 준공 자산 중심의 임대·운용형 리츠에서 벗어나 개발 단계부터 참여해 향후 운영 노하우까지 활용하는 전주기 수익모델에 뛰어든 모습이다.

9일 업계에 따르면 대한토지신탁은 지난 4월 '이앤엠프로젝트위탁관리부동산투자회사(이앤엠프로젝트리츠)'와 자산관리계약을 체결하고 자산관리회사(AMC)로 참여한다.

해당 리츠는 국토교통부에 프로젝트 리츠 설립신고를 접수하고 현재 개발사업 추진 절차를 밟고 있다.

이앤엠프로젝트리츠는 서울 종로구 명륜1가 33-26번지 일대 우송빌라를 정비하는 자율주택정비사업을 기초자산으로 한다. 총 82가구 규모 도시형생활주택을 공급하는 프로젝트로 사업제안자인 에나에스테이트가 사업 구조를 기획하고 토지 소유자들이 현물출자를 통해 참여하는 방식이다. 대한토지신탁은 AMC로서 자금 관리와 사업 운영을 맡는다. 컨소시엄 구조를 살펴보면 PM은 승지C&C, 설계는 한림건축씨엠종합건축사사무소가 담당한다.

특히 이번 사업은 자금 조달 방식에서 기존과 결을 달리한다. 2025년 11월 개정된 부동산투자회사법 시행으로 도입된 프로젝트 리츠를 활용하면서다. 프로젝트 리츠는 영업인가 없이 설립신고만으로 개발사업이 가능하고, 주식분산 및 소유한도 규제도 준공 이후로 유예된다. 개발 초기 자금 조달과 사업 착수 측면에서 기존 리츠 대비 유연성이 높다.

통상적인 개발사업이 PF 대출을 중심으로 추진되는 것과 달리, 프로젝트 리츠는 투자자 지분을 기반으로 자금을 조달할 수 있다. 금융비용 부담을 줄이면서 수익과 리스크를 투자자와 공유할 수 있다는 장점이 있다.

대한토지신탁 입장에서는 의미 있는 행보다. 회사는 2013년 AMC 인가 이후 리츠 사업을 확대하며 현재 60여 개 이상의 리츠를 운용하고, 운용자산(AUM)은 12조원을 웃도는 수준까지 성장했다. 다만 이미 운용 중인 리츠의 대부분은 공공지원 민간임대리츠 등 준공된 자산을 기반으로 한 임대·운용형 구조에 집중돼 있었다.

이번 프로젝트 리츠 참여는 이러한 사업 구조에서 벗어나 개발 초기부터 사업에 관여해 수익을 공유하는 구조로 확장하는 첫 사례다. 단순 자산관리 수수료에 의존하는 모델에서 개발이익까지 확보하는 투자·운용형 사업으로의 경험 축적에 나선 셈이다.

첫 적용 사업으로 자율주택정비사업을 택한 점도 눈에 띈다. 해당 사업은 주민 합의체 기반으로 진행되는 소규모 정비사업으로 임대주택 건설 시 용적률 완화와 주택도시기금 융자 등 사업성 보완 장치가 마련돼 있다.

최근에는 임대주택 인수가격 상향 등 제도 개선도 이뤄지며 안정성이 높아진 상태다. 대한토지신탁이 상대적으로 리스크가 낮은 소규모 사업을 통해 프로젝트 리츠 모델을 시험하려는 전략으로 풀이된다.

업계에서는 이번 사례를 신탁사의 사업 영역 확장 신호로 보고 있다. 그동안 신탁사는 개발사업에서 자금 관리와 사업 관리 등 보조적 역할에 머무르는 경우가 많았지만, 프로젝트 리츠 구조를 활용해 개발 단계부터 참여하는 사례가 나타나고 있다는 점에서다. 특히 중소형 정비사업에서 프로젝트 리츠가 자금 조달 대안으로 자리 잡을 경우 신탁사의 역할도 단순 관리에서 개발 파트너로 확대될 가능성이 제기된다.

대한토지신탁 관계자는 "민간임대리츠 운용 경험을 바탕으로 프로젝트 리츠, 대토리츠 등 다양한 구조를 통해 포트폴리오 다각화를 추진할 계획"이라고 밝혔다.