[딜사이트 최지혜 기자] 한화 건설부문에서 자체 개발 중인 생활형숙박시설 '한화포레나 천안아산역'이 분양자 찾기에 난항을 겪고 있다. 분양 4년 차에 접어들었음에도 좀처럼 분양률을 끌어올리지 못하는 모습이다. 한화는 수익성 제고를 위해 이 단지의 용도를 오피스텔로 변경하는 방안을 추진 중이다. 이에 따라 유동성 확보를 위한 프로젝트파이낸싱(PF) 자금조달 방식 역시 변동성에 유리한 자산담보부기업어음(ABCP) 중심으로 재편했다. 

23일 업계에 따르면 '한화포레나 천안아산역'의 분양률이 제자리걸음 하고 있는 것으로 나타났다. 이 시설은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1733번지 일원에 들어서는 초고층 생활형숙박시설이다. 지난 2022년 착공해 오는 2027년 2월 준공을 목표로 두고 있다. 한화가 시행사인 아산배방개발 지분 70%를 보유 중인 만큼 사업은 사실상 한화가 직접 사업을 추진하는 자체개발 성격의 프로젝트다.

한화포레나 천안아산역은 장기 미분양 사업장으로 분류되고 있다. 지난 2022년 4월 첫 분양에 나서 현재까지 약 4년간 계약을 진행 중이다. 하지만 올해 2월 분양률이 약 70% 였는데 현재까지 그 수준을 벗어나지 못하고 있다.

완판이 지연되는 주요 원인은 이 단지가 생활형숙박시설이라는 점이 꼽힌다. 생활형숙박시설이 비주류 주거상품으로 평가받는 데다 규제와 인식 부담이 겹치며 전반적으로 분양에 애를 먹는 실정이다. 이에 계약금·중도금 납입이 빠르게 축적되지 못하면서 사업장 자금 운용에 부담이 커졌다는 설명이다. 

아산배방개발은 한화포레나 천안아산역의 완판이 지연되는 동안 유동화전문회사(SPC)를 통해 유동화증권 발행을 이어오며 PF 보증액을 키워 왔다. 최근 발행한 700억원 규모 ABCP를 포함해 현재까지 한화가 제공한 PF 보증액은 총 2057억원 규모다. 

올해 하반기 들어선 조달 방식에도 변화가 있었다. 그동안 유동화사채를 통해 자금을 조달해 왔으나 최근 ABCP도 발행도 병행 중이다. 올해 6월 첫 ABCP 발행으로 800억원을 조달한데 이어 이달 추가로 ABCP를 발행했다. 특히 한화가 이번 ABCP에 자금보충(미이행 시 채무인수) 약정을 제공하면서 사실상 한화의 신용을 담보로 한 단기 차환형 PF 유동화 성격이 한층 강화됐다.

한화가 이 단지의 유동화 방식을 ABCP로 선회한 배경에는 용도변경이 있다. 한화는 수분양자들과 협의를 통해 한화포레나 천안아산역의 용도를 오피스텔로 전환하는 방안을 추진 중이다. 이를 위해 전체 수분양자를 대상으로 용도 및 설계변경 동의를 받고 있다. 용도 전환이 성사될 경우 임대·매매 수요 확대와 함께 사업성도 일정 부분 제고될 것으로 기대하고 있다.

현재 분양률 추이와 향후 오피스텔 인가 가능성을 감안하면 준공 이전 완판 가능성 자체는 열려 있다는 관측이 우세하다. 다만 미분양에 따른 자금 회수 지연과 단기 차환 구조로 바뀐 PF 성격을 고려할 때 향후 분양 속도와 한화의 추가 지원 여력이 사업 리스크를 가늠할 핵심 변수로 꼽힌다.

한화 건설부문 관계자는 "단지가 70층에 이르는 고층으로 조성돼 공사기간이 긴 편"이라며 "올해부터 오피스텔로 용도변경을 본격적으로 추진하며 분양자들의 동의서를 수집하고 있다"고 설명했다.