[딜사이트 김정은 기자] KT에스테이트가 최근 임대, 분양, 호텔, 부동산 관리·개발 등으로 포트폴리오를 확장하며 사업 다각화에 속도를 내고 있다. 기존 KT 보유 부지 중심으로 진행해 온 부동산 임대 및 개발 사업의 구조적 한계를 탈피하기 위함이다.

모든 사업 부문이 고르게 매출을 내며 지난해에 이어 올해도 모든 사업부문에서 흑자를 기록했다. 2021년 사업 다각화에 본격 착수한 이후 4년 차에 접어들며 안정적인 수익 구조가 자리 잡은 모습이다. 다만 사업 다각화로 인해 수익성은 다소 뒷걸음 쳤다. 사업 초기 투입 비용이 컸던 데다 자산 확대에 따른 관리비 부담 등 비용 지출이 커진 탓이다.

17일 업계에 따르면 올해 상반기 KT에스테이트의 사업 부문별 매출 비중은 임대, 분양, 호텔, 부동산 관리·개발 등에서 고르게 분포하며 안정적인 포트폴리오를 형성했다. 2021년까지만 해도 부동산 관리 매각 위탁 개발 부문이 전체 매출의 65%를 차지했으나 이후 격차가 줄며 균형을 찾아가는 추세다.

KT에스테이트는 KT가 100% 지분을 보유한 부동산 개발·운용 회사다. 과거에는 옛 KT전화국 부지 등 유휴 부지를 활용한 호텔·주택·상업시설 개발에 주력했지만 최근에는 임대, 개발, 분양, 호텔 운영, 건물 관리·매각·컨설팅 등으로 사업 영역을 넓혔다.

기존에는 부지 매입이 필요 없다는 점에서 비용 절감 효과를 누렸지만 유동화 가능한 부지가 한정돼 있어 장기적인 매출 창출에는 한계가 있었다. 실제로 역대급 실적을 냈던 2021년의 경우 신촌·노량진·용산 등 전화국 부지 매각을 통해 자회사 KT투자운용을 거쳐 2665억원의 수익을 냈다. 

당시 연결 기준 매출은 전년 대비 67% 증가한 6079억원을 기록했으나 일시적 매각 효과를 제외하면 실질 매출은 약 3400억원 수준에 그쳤다. 별도 기준으로 보면 사실상 본업에서 수익을 내지 못한 만큼 장기적인 지속 가능성이 부족했다.

KT에스테이트는 이러한 한계를 극복하기 위해 2021년을 기점으로 사업 다각화를 위한 신규 투자를 확대해 나갔다. 당시 강남 메이플타워 호텔 등 신규 투자에 나섰고 리마크빌 관련 지분을 추가로 확보하기도 했다. 별도 기준 실적을 보면 외형 확대 속에서도 안정적인 흐름이 이어지고 있음을 확인할 수 있다.

매출은 ▲2021년 3354억원 ▲2022년 4878억원 ▲2023년 5918억원 ▲2024년 6096억원으로 지난 4년간 꾸준히 증가했다. 영업이익은 2021년 413억원, 2022년 1216억원, 2023년 942억원, 2024년 869억원으로 안정적인 수준을 유지했다. 특히 2022년에는 안다즈 강남과 노보텔 앰배서더 관련 매출이 반영됐고 원주 관설 공동주택 분양 수익이 2년 만에 인식되면서 일시적으로 영업이익이 급증했다. 이를 제외하더라도 전반적으로 완만한 우상향 흐름을 보이고 있다.

KT에스테이트의 각 사업 부문도 고르게 매출을 내며 사업 다각화가 안정화 단계에 들어섰다. 호텔 부문은 2021년 전체 매출의 8.2%에 불과했으나 2025년 1분기에는 35%까지 확대됐다. 르메르디앙·목시, 안다즈 강남, 소피텔 서울, 풀만 앰배서더 서울 이스트폴 등 위탁 운영 호텔과 노보텔 동대문 보유 호텔을 중심으로 외형 성장을 이끌었다.

기존에 추진해 온 임대사업과 개발사업도 안정적인 흐름을 보이고 있다. 실제로 KT에스테이트가 동대문, 영등포, 관악, 대연 등에서 운영 중인 기업형 임대주택 '리마크빌'은 점유율 1위를 차지하고 있다. 전국 오피스 평균 공실률(8.6%)보다 낮은 6.8% 수준을 유지하며 매년 약 1800억원의 임대수익을 확보 중이다. 

개발사업 역시 지난해 12월 준공을 마친 원주 관설 아파트를 완판하는 등 순조로운 모습이다. 올해에는 지난해 준공에 따른 분양 매출이 감소했음에도 호텔 부문 확대로 이를 방어했다. 이처럼 한 사업 부문이 위축될 때 다른 부문이 이를 상쇄하며 균형을 유지하고 있다.

다만 사업 다각화가 본격화되면서 과거의 고수익 구조를 지속하진 못 하는 모습이다. 초기 투자비용 투입이 불가피했고 자산 확대에 따른 관리비 부담도 함께 늘어난 영향이다. 특히 오피스·호텔 등 자산을 직접 보유하거나 임차해 운영하면서 수수료·운영비 등 고정비 부담이 커졌다. 연결 기준 영업비용은 2021년 3030억원에서 2023년 5263억원으로 급증했고 2024년에도 5187억원을 기록했다. 올해 1분기만 해도 2633억원에 달한다.

결과적으로 2021년 60% 수준이던 EBIT(이자 및 세금 차감 전 영업이익) 마진은 2025년 상반기 24%로 하락했다. 매출은 2021년 6079억원에서 2024년 6204억원으로 소폭 늘었지만 영업비용 증가 속도가 더 빨라 같은 기간 EBIT는 3049억원에서 1018억원으로 감소했다.

KT에스테이트 관계자는 "KT 보유 부지만으로는 사업 확장에 한계가 있다고 판단해 자산 투자와 신규 사업으로 확장해왔다"며 "부동산 시장 상황에 맞춰 선별적 투자와 리스크 관리에 집중할 것"이라고 말했다.