[딜사이트 박성준 기자] 이스턴투자개발과 이지스자산운용이 을지로3가에서 성공적인 오피스 개발 이력을 쌓고 있다. 을지로3가 12지구 오피스 개발 성공에 이어 10지구 오피스 개발사업의 본 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 작업을 완료하며 순조롭게 사업이 진행되고 있어서다. 센트럴오피스2라는 명칭도 을지로3가 10지구에 이은 두 번째 프로젝트라는 의미다. 

14일 업계에 따르면 이스턴투자개발이 설립한 시행법인 을지로95PFV(피에프브이)가 을지로 내 오피스 개발사업의 본PF 전환에 성공했다.

을지로95PFV는 2022년 3월 설립했다. 서울시 중구 을지로3가 도시환경정비구역 제10지구 도시환경정비사업의 사업을 위해 설립된 프로젝트금융투자회사다.

주주구성은 ▲이스턴투자개발 33.3% ▲이지스자산운용 11.7% ▲우미선걸 5.5% ▲교보자산신탁 3.3% ▲현대차증권 1.7% ▲이지스랜드플랫폼일반사모부동산투자신탁제1-3호 44.5% 등이다.

PFV의 최대주주는 이지스랜드플랫폼일반사모부동산투자신탁제1-3호이지만 사업은 이스턴투자개발이 주도하고 있다.

이스턴투자개발의 최대주주는 스카이밸류(51.4%)다. 우미건설의 계열인 우미글로벌도 이스턴투자개발의 지분 20.4%를 들고 있다.

사업이 진행되는 부지는 서울특별시 중구 을지로3가 95-7번지 일원이다. 부지는 리츠 법인 한 곳과 나머지 개인들로부터 각각 매입했다.

을지로95PFV는 2022년 3월 스타에스엠리츠(구 모두투어자기관리부동산투자회사)로부터 430억원에 5개 필지와 건물을 인수했다. 이전엔 스타즈호텔(STAZ HOTEL) 명동1호점이 위치하고 있었다. 비슷한 기간 인접한 나머지 필지와 건물은 각각 개인 소유자로부터 매입했다.

사업이 진행되는 대지면적은 1916.6㎡다. 이 곳에 연면적 3만1136.1㎡, 지하 8층~지상 21층 규모의 오피스 시설을 건설할 계획이다. 인허가는 지난해 9월 서울시 중구청으로부터 관리처분계획 인가를 받으며 마무리됐다.

건축 일정을 살펴보면 연말 착공에 돌입해 2029년 3월 준공이 목표다. 기존 건물은 을지로동 주민센터로 활용됐는데 철거 후 착공에 돌입하게 된다. 주민센터는 현재 맞은편 오피스로 옮긴 상태다.

시공사는 우미건설이며 2029년 4월 10일까지 해당 프로젝트 건물에 대하여 사용승인을 얻어야 하는 책임준공의무를 부담한다.

우미건설이 책임준공의무를 미이행할 경우 시행사인 을지로95PFV의 대출채무를 인수해야 한다. 특히 우미건설은 브릿지론 과정에서 170억원의 자금을 시행법인에 대출하는 등 개발에 적극적인 모습을 보였다.

본PF 전환은 지난 10일 성공했다. 본PF 규모는 3280억원이다. 구성은 트렌치A 2200억원, 트렌치B 750억원, 트렌치C 330억원이다. 만기는 2029년 10월이다.

부동산업계 관계자는 "이스턴투자개발의 앞선 을지로오피스 성공 사례와 더불어 우미건설의 책임준공 등 신용을 보강해 본PF가 성공적으로 전환된 것으로 보인다"고 말했다.