[딜사이트 박안나 기자] 국내 대표 물류센터리츠(REITs·부동산투자회사)인 ESR켄달스퀘어리츠의 주가가 상반기에만 약 30% 상승했다. 물류센터 과잉공급 우려 속에서도 꾸준히 100% 임대율을 유지하며 국내 상장리츠 가운데 눈에 띄는 주가 상승세를 보였다.

ESR켄달스퀘어리츠는 물류센터 수요 반등 및 기준금리 인하 등 우호적 시장 환경이 예상되는 만큼 성장세를 이어간다는 방침이다.

19일 금융권에 따르면 ESR켄달스퀘어리츠의 주가는 전날 4830원에 거래를 마쳤다. 지난해 마지막 거래일이었던 12월28일 종가가 3650원이었던 것과 비교하면 무려 32.3% 상승했다.

같은 기간 한국거래소에서 산출하는 'KRX 리츠 TOP 10 지수'는 774.70(2023년 12월28일)에서 855.13(2024년 7월18일)으로 올랐다. 상승폭은 10.4%에 불과했다.

KRX 리츠 TOP 10 지수는 한국거래소에 상장된 리츠 가운데 시가총액 상위 10개 종목을 유동 시가총액으로 가중해 산출한다. ESR켄달스퀘어리츠를 포함해 ▲SK리츠 ▲롯데리츠 ▲제이알글로벌리츠 ▲신한알파리츠 ▲KB스타리츠 ▲코람코라이프인프라리츠 ▲삼성FN리츠 ▲한화리츠 ▲이리츠코크렙 등이 지수 산출에 포함된다.

국내 주요 상장리츠의 주가를 추종하는 지수가 지난해 연말 대비 10%가량 상승하는 데 그친 반면, ESR켄달스퀘어리츠의 주가는 30% 이상 오르며 눈에 띄는 상승세를 보였다. 덕분에 2022년 10월 1조원 아래로 떨어졌던 ESR켄달스퀘어리츠의 시가총액도 올해 5월 약 20개월 만에 1조원대를 회복했다.

ESR켄달스퀘어리츠 주가가 올해 두드러지는 상승세를 보일 수 있었던 배경으로는 임대율 100%의 우수한 이익체력 및 지난해 말부터 불거진 금리인하 기대감 등이 꼽힌다.

ESR켄달스퀘어리츠 관계자는 "지난 2년간 시장 기준금리가 올라오면서 운신의 폭들이 줄었는데, 서서히 금리를 낮춰갈 거라는 예상이 나오고 있다"며 "기준금리가 내려오기 시작한다면 자산 가격 방어 및 이자비용 절감 등 방향에서 정말 강력한 호재가 될 것"이라고 설명했다.

삼성증권에 따르면 올해 1분기 기준 수도권 상온 물류센터의 평균 공실률은 10.8%. 신축의 경우 공실률이 27.6%에 이르는 것으로 나타났다. 반면 ESR켄달스퀘어리츠는 전국에 18곳의 물류창고를 운영하고 있는데, 해당 자산들은 모두 임대율 100%를 유지하고 있다. 지난해에는 만기가 도래한 모든 임대차계약을 기존 임차인 이탈 없이 모두 갱신했으며, 재계약 과정에서 평균 18%의 임대료 인상을 이끌어 내기도 했다.

ESR켄달스퀘어리츠의 올해 상반기 영업수익은 559억원으로 잠정 집계됐다. 지난해 하반기 530억원 대비 5.5% 증가했는데, ESR켄달스퀘어리츠는 영업수익 증가 원인으로 임대료 상승효과를 꼽았다. ESR켄달스퀘어리츠의 전체 운영면적 가운데 약 20%가 지난해 하반기 임대차계약 만료에 따라 갱신계약을 체결했었다. 재계약에 따라 인상된 임대료가 올해 본격적으로 유입되면서 임대료 수입이 늘어 전체 영업수익도 증가했다.

같은 기간 영업이익과 순이익은 각각 288억원, 225억원으로 나타났다. 전기 대비 증가 폭은 영업이익이 19.0%, 순이익은 89.1%에 달했다.

순이익이 무려 90% 가까이 증가할 수 있었던 원동력으로는 자산재평가가 꼽혔다. ESR켄달스퀘어리츠는 보유하고 있는 18곳 자산 가운데 4곳은 직접 실물자산을 보유하는 것이 아닌 수익증권을 통해 들고 있다. 부동산 수익증권의 경우 매해 초 자산재평가가 이뤄지는데, 해당 자산의 재평가 이익이 영업외수익으로 반영되면서 순이익이 대폭 늘었다는 설명이다.

ESR켄달스퀘어리츠 전체 임대면적 가운데 80%의 만기가 2025년부터 2029년까지 분포한 덕분에 계약 갱신에 따른 임대료 상승효과가 계속 나타날 것으로 전망됐다.

ESR켄달스퀘어리츠 관계자는 "계약에 따라 임대료는 매년 2%씩 인상되고 있지만, 시장 임대료 상승폭은 이보다 더 높은 상황"이라며 "재계약시 시장 임대료를 찾아가게 될 것이고 거기에 더해서 시장 자체가 좋아진다면 펀더멘털은 더욱 견고해질 것"이라고 전했다.