[딜사이트 박안나 기자] ESR켄달스퀘어리츠가 3000억원 규모 담보대출 차환을 마무리했다. 기존 대출기간은 3년이었는데, 차환 과정에서 3.5년으로 늘려 12월에 몰린 대출 만기를 분산시켰다. 이에 더해 담보가치 상승에 힘입어 LTV(담보인정비율)를 유지하면서도 대출 규모를 늘려 추가 유동성을 확보했다.

26일 ESR켄달스퀘어리츠에 따르면 앞서 20일 만기가 도래한 약 3000억원 규모 담보대출을 전액 성공적으로 차환했다. CD(양도성예금증서) 91일물 금리에 약 110bp(1bp=0.01%포인트)의 가산금리가 붙는 변동금리 조건으로 파악됐다. 차환 대출의 만기는 3.5년으로, 기존 대출의 만기가 3년이었던 것과 비교하면 6개월 더 늘었다.

차환 대상이었던 대출은 2021년 12월 ESR켄달스퀘어리츠가 ▲김해2 ▲안성2 ▲안성3 등 물류센터를 편입하면서 일으킨 것으로 총 3035억원 규모였다. 당시 기준금리가 1.0%에 불과했던 덕분에 ESR켄달스퀘어리츠는 2.50% 금리조건에서 자금을 조달할 수 있었다.

이후 기준금리가 급격히 높아지면서 2021년 말 1%였던 기준금리는 2023년 초 3.5%까지 치솟았다. 21개월동안 동결됐었던 기준금리는 올해 10월에서야 하락세로 돌아서 3.0%까지 내려왔다. 다만 2021년 대출 당시와 비교하면 여전히 금리 수준이 높기 때문에 ESR켄달스퀘어리츠는 변동금리 조건으로 자금을 조달했다.

채권시장에서 지난 20일 CD 91일물 금리가 3.39%에 장을 마감한 점을 감안하면, ESR켄달스퀘어리츠의 이번 리파이낸싱 금리는 약 110bp의 가산금리를 더해 4.5% 수준으로 추정된다.

자산 편입 당시 2.5%였던 대출금리와 비교하면 금리 차이는 무려 200bp에 이른다. 다만 기준금리 차이 역시 200bp인 데다 대출 만기를 3년에서 3.5년으로 늘린 점을 고려하면, ESR켄달스퀘어리츠가 비교적 유리한 조건에서 자금을 조달했다고 볼 수 있다. 

ESR켄달스퀘어리츠는 2020년 12월 상장했고, 상장에 맞춰 담보대출로 자금을 조달해 자산을 편입했던 탓에 대출 만기가 12월에 몰려있었다. 올해 8월 말 기준 ESR켄달스퀘어리츠가 담보대출 등을 통해 조달한 자금은 1조3091억원이었는데, 이 가운데 약 92%에 해당하는 1조1985억원의 만기가 모두 12월이었다.

이번에 리파이낸싱을 완료한 ▲김해2 ▲안성2 ▲안성3 등 물류센터 담보대출 역시 12월이 만기였는데, ESR켄달스퀘어리츠는 3년이었던 대출기간을 차환 과정에서 3.5년으로 늘려 만기를 12월에서 6월로 옮겼다.

보통 연말에는 금융기관들의 북클로징(회계연도 장부 결산)이 시작되면서 유동성이 비교적 부족해지는 흐름을 보이곤 한다. 12월에 대출 만기가 집중된 ESR켄달스퀘어리츠로서는 매번 북클로징에 따른 유동성 가뭄 속에서 리파이낸싱을 추진했던 셈이다.  

특히 이번 리파이낸싱의 경우 담보물의 자산가치가 상승하면서 ESR켄달스퀘어리츠는 추가 유동성까지 확보한 것으로 파악됐다. 담보자산인 김해물류센터2와 안성물류센터2, 3 등의 2022년 5월 말 기준 장부가액은 모두 5503억원이었다. 김해2 자산과 안성 2,3 자산이 담보로 제공된 대출약정이 3035억인 점을 감안하면 LTV는 55%다. 2021년 12월 자산 편입 이후 물류센터 공정가치 평가액이 증가한 덕분에 LTV를 기존 수준으로 유지하면서도 대출금액을 늘릴 수 있었다.

ESR켄달스퀘어리츠 관계자는 "부동산 시장 어떤 부동산과 비교해도 선순위로서는 굉장히 경쟁력 있는 낮은 이자율에 리파이낸싱을 마무리한 것"이라며 "자산가치가 높아지면서 같은 담보인정비율에서 더 큰 금액을 조달할 수 있었다"고 설명했다.