[딜사이트 박안나 기자] ESR켄달스퀘어리츠가 약 2년여 만에 보유자산 매각에 나선다. 매각 대상은 경기도 이천에 위치한 4번 물류센터다.

앞서 2023년 이천1자산 매각 당시는 금융비용 증가 속에서도 매각차익 덕분에 배당규모를 유지할 수 있었다. 이번 자산 매각을 통해 유입되는 매각차익 역시 배당 안정성 및 신규자산 확보에 투입될 것으로 관측된다. ESR켄달스퀘어리츠는 꾸준히 우량 물류자산을 편입해 리츠 덩치를 키우고, 규모의 경제 실현을 통해 수익성을 끌어올린다는 방침이다.

26일 건설부동산업계에 따르면 ESR켄달스퀘어리츠는 경기도 이천시 호법면 매곡리에 위치한 이천4자산을 매각하기로 했다. 2020년 리츠 상장 당시 매입했던 자산으로 4년여만에 투자금 회수에 나서는 것이다.

ESR켄달스퀘어리츠가 보유 자산을 매각하는 것은 2020년 IPO 이후 이번이 두 번째다. 첫 번째로 매각했던 자산은 이천시 마장면 회억리에 위치한 이천1자산이었다.

ESR켄달스퀘어리츠는 2020년에 이천1자산을 652억원에 사들였고 2023년 810억원에 팔았다. 단순 계산 시 매각차익은 158억원으로 수익률은 24% 수준이다.

내부수익률(IRR)은 19%, 자산 매입에 투입했던 자기자본과 차입한 자금의 금융비용 및 자산운용을 통해 얻은 임대료수익 등을 고려한 자본수익률은 1.5배에 달했던 것으로 집계됐다.

당시 이천1자산 매각 차익은 주당 74원을 추가로 배당할 수 있는 금액이었지만, ESR켄달스퀘어리츠는 자금 일부를 유보금으로 남겨뒀다. 기준금리 인상에 따른 이자비용 급증에 대비하기 위함이었다.

실제로 2023년 12월 만기가 도래했던 2550억원 담보대출은 차환 과정에서 2.2%였던 금리가 5%에 육박하는 수준까지 치솟았었다. 금리가 1%포인트(p) 오를 때마다 연간 금융비용은 26억원씩 증가하게 되고, 그만큼 배당재원은 감소한다.

ESR켄달스퀘어리츠는 리파이낸싱 금리가 2%p 이상 상승했음에도, 매각차익을 유보해둔 덕분에 금융비용 증가에 따른 배당축소 없이 안정적으로 배당을 유지할 수 있었다. 

ESR켄달스퀘어리츠의 결산주기는 6개월로, 5월과 11월을 기준으로 배당이 실시된다. 매년 2회 배당이 실시되는데 2020년 12월 상장 이후 첫해에는 1주당 268원의 배당금이 지급됐다. 이후 연간 주당 배당금은 ▲2022년 270원 ▲2023년 272원 ▲2024년 274원으로 꾸준히 증가하는 모습을 보였다.

ESR켄달스퀘어리츠는 이번 이천4자산 매각차익도 안정적 배당지급에 활용할 것으로 관측된다.

매각 예정인 이천4자산은 경기도 이천시 호법면 매곡리 1187번지 일원에 위치하고 있다. 2018년 6월 준공된 물류센터로 지하3층~지상3층으로 구성됐다. 대지면적 32,273㎡(10만6686) 연면적 4만9616㎡(1만5009평) 규모다.

ESR켄달스퀘어리츠는 부동산펀드(켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁7호)를 통해 이천4자산에 투자했다. 이천4자산의 취득가액은 810억원으로 3.3㎡(평)당 540만원 수준이었다. 지난해 4분기 기준 수도권 물류센터 평균 거래가격은 3.3㎡(평)당 700만원대였는데, 이를 바탕으로 추산한 이천4자산의 몸값은 1000억원을 넘어선다. 200억원가량의 매각차익을 기대할 수 있다는 계산인데, 이는 지난해 말 3000억원 규모 담보대출 차환 과정에서 겪은 조달금리 인상을 충분히 상쇄할 수 있는 규모다.

ESR켄달스퀘어리츠는 2021년 12월 ▲김해2 ▲안성2 ▲안성3 등 물류센터를 편입하면서 3035억원 규모 담보대출을 일으켰었다. 당시 금리조건은 2.50%였는데, 지난해 말 CD(양도성예금증서) 91일물 금리에 약 110bp(1bp=0.01%포인트)의 가산금리가 붙는 변동금리 조건에서 차환을 마무리했었다.

변동금리 조건인 덕분에 본격적 금리인하 사이클이 시작되면 금융비용 부담은 줄어드는 만큼 신규자산 편입 재원으로도 활용할 수 있다.

ESR켄달스퀘어리츠 관계자는 "안정적으로 예상 가능한 배당흐름을 이어가면서 배당규모를 꾸준히 키워갈 예정"이라며 "적극적 자본재투자 등을 통해 운용자산 규모를 늘려 이익체력 강화를 꾀할 것"이라고 전했다.