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도미노 부실 우려에 발빼기 '급급'
김현진 기자
2024.05.22 06:20:19
③중소건설사 사업 타격…책임준공 보증 상품, 가입 문턱 높아
이 기사는 2024년 05월 20일 10시 54분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.
부동산 호황기 부동산신탁사들의 효자 노릇을 했던 책임준공 관리형 토지신탁 상품이 부메랑이 돼 돌아오고 있다. 부동산 경기 침체에 따라 건설사의 재무부실 우려가 커지면서 신탁사로 책임준공 리스크가 전이돼서다. 사업장의 준공을 책임지기 위해 신탁사는 자체자금인 신탁계정대여금 투입을 늘릴 수밖에 없다. 회수가 어려운 신탁계정대여금 증가는 신탁사의 부실을 심화시키고 있다. 딜사이트는 책임준공 관리형 토지신탁으로 인한 신탁사의 재무상태와 위기를 돌파하기 위한 대안이 무엇인지 살펴본다. [편집자주]
경기도 공사 현장 모습. (사진=딜사이트)

[딜사이트 김현진 기자] 부동산 신탁사가 책임준공형 관리형토지신탁 상품 판매를 중단하고 있다. 책임준공형 관리형토지신탁을 제공한 사업장 부실로 신탁사 재무안정성 저하가 우려돼서다.


신탁사의 책임준공형 관리형토지신탁이 사라질 경우 대형건설사보단 중소건설사에 타격이 클 것으로 보인다. 신탁사가 제공한 책임준공형 관리형토지신탁이 대부분 중소건설사 대상이기 때문이다. 이에 건설공제조합이 책임준공 보증상품을 제공하고 있지만, 그 실효성엔 의문부호가 붙고 있다.


◆ 책임준공형 리스크 현실화…신탁사 판매상품 없애


20일 부동산업계에 따르면 부동산신탁사의 책임준공형 관리형토지신탁이 처음 시장에 등장한 건 지난 2016년이다. 해당 상품은 시공사에 디폴트(채무 불이행)가 발생할 경우 신탁사가 프로젝트파이낸싱(PF) 대주단의 채무를 상환하거나 대체시공사를 통해 책임준공을 보증하는 상품이다.

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그동안 일반 관리형 토지신탁으로 수익을 창출했지만, 책임준공형 관리형토지신탁으로 사업 영역을 확대하면서 신탁사의 외형도 불어나기 시작했다.


하지만 이 같은 사업 영역 확대가 현재 부동산 신탁사의 발목을 잡았다는 분석이다. 나이스신용평가는 지난해 말 기준 신탁사 14곳의 책임준공형 관리형토지신탁관 관련한 프로젝트파이낸싱(PF) 잔액은 24조8000억원으로 추산했다. 이는 자기자본의 4.5배에 달하는 수준이다. 자기자본 대비 과도한 사업 수주로 인해 리스크 대응이 어려워진 것이다.


이에 최근 부동산 신탁사는 책임준공형 관리형토지신탁 판매를 중단하고 있다. 신탁업계 관계자는 "올해부터 책임준공형 관리형토지신탁을 판매하는 신탁사는 없는 것으로 안다"며 "앞으론 관련 상품을 다시 취급하는 신탁사는 없을 것"이라고 말했다.


한국신용평가 관계자는 "아직 정책적으로 나온 부분이 없기 때문에 향후 상황에 대한 모니터링이 필요하다"며 "다만, 신탁사 책임준공형 관리형토지신탁 상품에 대한 리스크가 현실화된 만큼 당분간 수주는 어려울 것"이라고 설명했다.


◆ 책임준공형 토지신탁 실종…중소건설사 타격 커


신탁사가 제공하는 책임준공형 관리형토지신탁이 사라질 경우 중소 건설사에 타격이 있을 것으로 보인다. 대형 건설사의 경우 자체 신용으로 책임준공이 가능하지만, 중소 건설사의 경우 그렇지 않기 때문이다.


실제로 책임준공형 관리형토지신탁은 대부분 중소형 건설사로 재무안정성도 열위한 것으로 조사됐다. 나이스신용평가에 따르면 책임준공형 관리형토지신탁 시공사 중 시공능력순위(토목건축 기준) 100위 밖 건설사는 83.8%이며 지난해 당기순손실을 기록한 시공사도 30%를 상회한다.


건설업계 관계자는 "부동산경기 호황기에 중소건설사의 열위한 신용을 대신해 부동산 신탁사가 책임준공에 대한 추가적 신용보강을 제공하는 형태로 중고 건설사의 개발시장에 참여가 확대했다"고 말했다.


중소 건설사의 경우 자금 공급이 원활히 이뤄지지 않아 사업 진행이 어려워질 것이란 분석이다. 신탁업계 관계자는 "중소 건설사의 경우 책임준공을 약정한다고 해도 금융사 쪽에서 믿어주지 않아 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 자체가 어렵다"며 "신탁사 보증을 통해 자금을 공급했는데 관련 상품 판매가 중단될 경우 일거리가 끊길 수 있다"고 말했다.


비주거형 부동산 공급에도 차질이 생길 것이란 전망이다. 일반적으로 책임준공형 관리형토지신탁의 경우 아파트나 오피스텔이 아닌 지식산업센터나 작은 복합 건물에 제공됐기 때문이다.


다른 신탁업계 관계자는 "신탁사의 책임준공형 관리형토지신탁이 비주거형 부동산 상품에 주로 제공됐기 때문에 관련 부동산 공급이 줄어들 수밖에 없다"며 "지금은 비주거형 부동산 공급도 많아 미분양이 있는 상태지만, 향후에는 공급 자체가 줄어들며 자산 불균형 상황이 벌어질 것"이라고 지적했다.


◆ 건설공제조합 책임준공 보증상품 출시…중소건설사 '그림의 떡'


책임준공형 관리형토지신탁이 시장에서 사라짐에 따라 건설공제조합이 구원투수로 나섰다. 책임준공 보증상품을 개발해 판매하고 있는 것이다. 지난해 12월 출시한 이 상품은 시공사가 약정한 기일까지 책임준공 의무를 다하지 못할 경우 공제조합이 6개월을 가산해 기간 내 보증시공을 완료하는 상품이다. 보증시공을 완료하지 못하면 공제조합이 미상환 PF 대출 원리금을 보증금액 한도에서 보상한다.


다만, 보증 가입을 위한 기준이 높게 설정돼 있어 실효성은 크지 않다는 분석이다. 건설공제조합은 책임준공 보증상품 가입 조건을 건설사 회사채 BBB+ 등급 이상, 시공능력 순위 100위 이내로 제한했다. 해당 기준을 만족하는 건설사는 30개 미만으로 사실상 상품이 필요한 중소 건설사는 가입이 어려운 상태다.


신탁업계 관계자는 "현재 책임준공형 관리형토지신탁 관련 리스크가 높기 때문에 건설공제조합도 굉장히 선별적인 지원을 할 수밖에 없을 것"이라며 "결국 시장에서 필요한 정도의 도움이 되기엔 역부족"이라고 설명했다.


박철한 한국건설산업연구원 연구위원은 "건설공제조합에서 제공하는 책임준공 보증 상품에 대한 보험료율 등 상세한 내용은 지켜볼 필요가 있다"며 "대안 상품을 출시했기 때문에 실효성이 없진 않겠지만, 리스크 해소로 이어질 지는 지켜봐야 할 것"이라고 말했다. 


이혁준 나이스신용평가 본부장은 "신탁사 책임준공형 관리형토지신탁 리스크는 결국 자본 대비 과도한 사업 수주에서 비롯된 것"이라며 "분양만 잘 되면 큰 문제가 없을 것이기 때문에 기본적으로 미분양 해소를 위한 근본적 해결책이 필요하다"고 지적했다.

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