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이지스운용, 해외부동산 공모펀드 순자산 감소
김호연 기자
2023.05.30 09:26:46
③ 820억→732억…코로나 영향에 '늘었다 줄었다'
트리아논빌딩·아마존 물류센터 3곳, 평가액 하락
이 기사는 2023년 05월 25일 13시 03분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.

[딜사이트 김호연 기자] 삼성SRA자산운용이 적극적으로 투자 포트폴리오를 확장하고 있는 반면 압도적인 업계 1위 이지스자산운용은 해외부동산공모펀드의 순자산총액 감소로 뒷걸음질치고 있다. 편입한 자산의 공실 증가 우려가 커지고 있는데 펀드 만기까지 가까워지면서 고민이 깊어지고 있다. 이지스자산운용은 자산가치 정상화를 위해 다양한 노력을 기울이고 있지만 부동산 가치 하락이 전세계적인 추세라 어려움이 크다는 지적이 나오고 있다.

◆막 내린 코로나19…부동산 호황 종식 동반


이지스자산운용이 운용하고 있는 해외부동산 공모펀드의 순자산총액은 5월 현재 732억원으로 지난해(820억원)보다 10.7% 감소했다. 같은 기간 이지스자산운용보다 해외 공모펀드 순자산총액이 많은 운용사 중 이지스자산운용과 함께 감소세를 기록한 회사는 하나유비에스자산운용(1044억원→960억원)이 유일하다. 이 부문 압도적 1위를 달리는 미래에셋자산운용은 1조6815억원에서 1조7187억원으로, 한국투자리얼에셋은 1803억원에서 1808억원, 하나대체투자자산운용은 1792억원에서 1828억원으로 각각 증가했다.



이지스자산운용의 해외부동산 공모펀드 순자총액은 코로나19의 확산과 함께 변화했다. 2019년 말 회사의 해외부동산펀드 순자산총액은 549억원이었다. 코로나19가 퍼지면서 순자산총액이 증가하며 2020년 말 696억원, 2021년 말 849억원으로 정점을 찍었다. 

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코로나19로 자국 경제가 타격을 입을 것으로 우려한 각국의 중앙은행이 기준금리를 대폭 낮춘 것을 적절히 이용한 것이 순위 상승으로 이어진 것이다. 이 기간 이지스자산운용은 키움투자자산운용(830억원→827억원, 7위)과 삼성자산운용(1725억원→726억원, 8위)을 앞질러 순자산총액 6위를 기록했다. 


하지만 지난해부터 회사가 운영하는 펀드 순자산총액은 3년 만에 감소하기 시작했다. 지난해 820억원, 올해 732억원으로 줄어들었다. 


코로나19가 확산했던 2020년, 2021년과 반대로 각국 중앙은행의 긴축정책 강화의 영향을 받은 것으로 풀이된다. 인플레이션에 대한 우려로 기준금리를 올리기 시작한 것이 해외 부동산 시장에도 악영향을 미쳤다는 것이다.


국제적인 금리 인상 기조는 해외 부동산 투자에도 영향을 미쳤다. 금리 부담으로 거래가 감소하고 자산가치가 하락한 것이다. 국내 자산운용사가 설정한 해외부동산 공모펀드 순자산총액 역시 2021년 말 2조9764억원에서 올해 5월 2조4588억원으로 17.4% 감소했다.


◆물류센터·빌딩 가치 하락세…내년 만기 펀드 어쩌나


이지스자산운용이 부동산공모펀드를 활용해 매입한 부동산은 총 5개다. ▲스페인 네슬레 본사 ▲독일 트리아논빌딩 ▲스페인 바르셀로나 아마존 물류센터 ▲프랑스 파리 아마존물류센터 ▲영국 브리스톨 아마존 물류센터 등이다. 


이 중 트리아논빌딩과 아마존 물류센터 3곳은 감정평가액이 낮아지며 임대수익과 배당금 감소를 앞두고 있다. 내년 7월과 10월 만기가 예정돼 있어 목표 수익률 달성이 어려울 것이란 우려가 나오고 있다.


2024년 만기를 앞둔 독일 트리아논빌딩이 대표적인 사례다. 이지스글로벌부동산투자신탁229호는 2018년 10월 31일 펀드를 설정하고 독일 프랑크푸르트 핵심업무구역에 소재한 트리아논 빌딩과 주거용 부동산 2개 부지를 매입했다. 


해당펀드의 설정원본은 1억4420만유로(1875억원), 부동산 매입을 위해 조달한 자금은 현지 공동투자 등으로 2억9380만유로(한화 약 4167억원), 부동산담보대출로 3억9000만유로(5532억원) 등이다. 해당 부동산에서 거둬들인 임대수익을 투자자들에게 나눠주는 방식으로 배당을 진행하고 있다. 자산 임대율은 지난해 말 기준 97.5%에 달했다.


하지만 임차수요의 60%를 차지한 데카뱅크가 최근 계약 만료(2024년)를 끝으로 인근 Four T1 빌딩으로 이전하겠다고 밝히면서 자산가치 하락에 대한 우려가 확산했다. 이지스자산운용은 데카뱅크의 행보에 대응하기 위해 변경임대차계약을 체결하고 대체자를 찾고 있다.


지난해 말 대주단의 요청으로 감정평가사로 선정된 BNP파리바는 공실 위험에 따른 할인율, 공실 예상 기간 등을 반영해 트리아논 빌딩의 감정평가액을 5억8800만유로(8340억원)로 책정했다. 이지스자산운용이 건물을 매입할 당시 책정한 평가액 6억7530만유로(9579억원) 대비 10% 이상 하락한 것이다.


감정평가액 감소로 자산 매입가 대비 대출액 비중(LTV)은 66.3%로 높아졌고 이에 대주단은 해당 펀드의 배당을 중지하고 현금흐름을 직접 통제하고 있다. 이 펀드는 LTV 65% 이상을 기록할 경우(600만유로 미만) 대주단이 독일 현지에서 현금흐름을 통제할 수 있는 '캐시 트랩' 조항이 포함돼 있다.


아마존물류센터 3곳을 운영 중인 '이지스글로벌공모부동산투자신탁281호' 역시 내년 7월 만기를 앞두고 보유 자산의 가치가 하락했다. 최근 영국 아마존 물류센터의 바닥 표면 및 보도 등에 균열이 발생하면서 아마존 측의 보수 요청 시 자금 지출이 예상되고 있기 때문이다. 여기에 전세계적 금리 상승으로 투자심리가 위축된 점도 영향을 미쳤다. 

  

현재 세 곳의 감정평가액은 영국 1억1220만파운드(1830억원, 전년 대비 -13.36%), 프랑스 1억3350만유로(1891억원, -8.56%), 스페인 1억4660만유로(2076억원, -8.26%) 등이다. 매입 시점에 비해 상승한 것은 맞지만 1년 전보다 가치가 하락한 점을 감안하면 안심할 수 없는 노릇이다. 

     

다만 전체적인 감정평가액 감소폭이 크지 않아 LTV 변동폭 역시 캐시트랩 발동 범위 바깥에 놓여 있는 수준인 것으로 알려졌다. 이지스자산운용 관계자는 "독일 트리아논 빌딩의 임차인 유치를 위한 임대공간 개선과 임대 마케팅 등 펀드 정상화에 총력을 기울이고 있다"고 말했다.

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