해외부동산펀드를 적극적으로 운용하며 투자 포트폴리오를 분산시킨 운용사에 오히려 피해가 집중되는 역설에 빠진 셈이다. 최근 미국의 금리 인상 추이가 다소 완화하는 분위기로 접어들었지만, 당분간 해외부동산 펀드의 원활한 투자금 회수(엑시트)는 어려울 전망이다.

◆ 해외부동산펀드 순자산총액 1년새 2위→3위

미래에셋자산운용은 해외부동산펀드 영역에서 강점이 가진 회사다. 2007년 국내 최초로 해외부동산 펀드를 출시했으며, 현재까지도 해외부동산 공모펀드 영역에서 부동의 1위를 차지하고 있다. 업계 내 높은 순위를 유지하는 데에는 해외부동산뿐만 아니라 해외전체 투자자산이 큰 버팀목이 됐다.

다만 지난해 해외 부동산시장이 침체에 빠지면서 운용사들이 보유한 순자산가치가 동반 하락해 순위가 다소 바뀌었다. 순자산가치는 펀드 내 편입자산의 시장가치 변동에 따른 손익을 반영한 규모를 나타낸다.

금융투자협회에 따르면 코로나19로 유동성 장세가 한창이었던 2021년 말 기준 국내 운용사들이 보유한 해외부동산펀드(공모+사모)의 순자산총액은 68조3203억원이었다.

이 중 이지스자산운용이 8조4447억원으로 업계 1위를 차지했으며, 미래에셋자산운용이 5조8851억원을 보유하며 2위로 뒤따랐다. 3위는 삼성SRA자산운용으로 4조9235억원을 기록했으며, 4위는 3조5579억원의 하나대체투자자산운용이 차지했다.

1년 사이 부동산 경기가 크게 요동치자 순위가 다시 뒤바뀌었다. 해외부동산펀드의 전체 규모는 75조8995억원으로 소폭 늘었다. 다만 기본적으로 미국발 금리인상으로 시작된 경기 침체라 미국 내 부동산이 더 큰 타격을 받았다.

2022년 말 기준으로 국내 운용사들이 보유한 해외부동산펀드의 순자산총액을 다시 살펴보면 1위는 여전히 이지스자산운용으로 9조310억원을 보유했다. 2위는 6조2766억원의 삼성SRA자산운용으로 바뀌었다. 미래에셋자산운용은 5조4755억원으로 한 단계 밀린 3위에 랭크됐다. 4위는 신한자산운용으로 4조6022억원을 기록했다.

1년 사이 미래에셋자산운용의 해외부동산펀드 순자산총액은 타사와 달리 금액이 오히려 줄어들었다. 감소한 금액은 약 4000억원이며 비율상으론 7%나 뒷걸음질 쳤다. 나머지 회사들의 해외부동산펀드 순자산총액이 모두 늘어난 점과는 대조적이다.

◆ 지난해 미국 부동산펀드 순자산가치 5~10%↓ 뚝

미래에셋자산운용의 일부 해외부동산펀드를 직접 살펴보면 재평가 시기는 각각 차이가 있지만 지난 1년간 펀드 보유주식의 순자산가치가 5~10%가량 감소했다. 자산가치의 감소 배경은 모두 미국 중앙은행 기준금리의 급격한 인상에 따른 불확실성 증가와 할인율 상승 때문이라고 미래에셋자산운용 측은 밝혔다.

이 중 보유주식의 순자산가치가 가장 많이 하락한 펀드는 미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호로 미국 애틀란타 소재 오피스(파크센터원)를 자산으로 보유하고 있다. 이 펀드의 기존 보유주식 순자산가치는 지난해 상반기 기준으로 1억5972만달러(한화 2109억원)였지만, 자산 재평가를 통해 지난해 3분기 1714만달러(226억원) 감소한 1억4257만달러(한화 1883억원)으로 조정됐다. 비율상으로는 10.74% 줄어들었다.

특히 오는 9월 말 투자자를 대상으로 배당금을 지급해야 하는 미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호는 현금 확보에 문제가 생겼다. 기존 임차인인 미국의 보험사 스테이트팜이(State Farm) 전차인인 카바나(Carvana)에 임차면적을 빌려주는 전대차 계약을 10년 단위로 맺었지만, 카바나가 도중에 계약을 해지하고 퇴거했기 때문이다.

스테이트팜과의 임대차 계약 만료는 오는 2037년까지 남아있으며, 이 기간 내 다시 사업계획을 변경해 수익금을 마련해야 된다. 미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호는 다음 이익금 분배일까지 해당 문제가 해결되지 않을 시 분배되는 이익금이 일시적으로 감소할 수 있다고 통보했다. 운영사 입장에서는 자신들의 현금을 통해 우선 이익금을 나눠줘야 할 처지다.

미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호도 갑자기 자산가치가 급락해 엑시트에 초조해진 상황이다. 이 펀드는 2016년 설정해 7년 6개월 기한으로 운용한다. 만기는 내년 3월로 1년이 채 남지 않았다. 기초자산은 미국 텍사스주 댈러스에 위치한 시티라인 오피스 4개동이다.

펀드 운용보고서에 따르면 오피스 및 리테일 임대율은 97%로 안정적인 상황이지만 리테일의 경우 코로나19의 여파로 임대료를 일부 조정했다. 임차인은 스테이트팜으로 동일하다.

다만 이 펀드 역시 자산의 평가가치 하락이 이어져 미래에셋자산운용 측에서는 매각도 검토 중인 것으로 알려졌다. 올해 하반기 예정된 감정평가를 진행하면 자산가격이 추가로 하락할 가능성이 높다. 이 전에 매각하는 것이 운용사로서는 최선다. 만약 매각이 여의치 않을 땐 리파이낸싱(자금 재조달) 혹은 펀드 만기연장을 통해 피해를 최소화 할 계획이다.

미래에셋자산운용 관계자는 "기준금리의 지속적인 상승 영향으로 미국 상업용 부동산 시장의 가치 하락은 이어지고 있으나, 당사 자산들은 자산의 연식, 안정적인 임대차 구조를 바탕으로 추가적인 가치하락은 제한적일 것으로 예상이 된다"라며 "매각을 우선적으로 염두에 두고 있으며 리파이낸싱 또한 함께 검토할 예정"이라고 말했다.