[딜사이트 김호연 기자] 기대 이하의 초기 분양성적을 기록한 것으로 알려진 '앙사나 레지던스 여의도 서울' 개발사업이 정상궤도에 진입하며 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 구조 안정화에 나선 것으로 확인됐다. PF 유동화증권 일부의 발행 주관을 맡은 메리츠증권이 사모사채를 발행하며 기존 대주단에서 발행한 유동화증권을 대체한 것이다.

새로 발행한 사모채권의 정확한 발행규모와 연 이자율, 만기구조는 알려지지 않았다. 업계는 시행사가 분양률을 손익분기점(BEP)에 가까운 수준으로 끌어올리면서 대출구조를 보다 유리한 구조로 개편했기에 나타난 변화라고 평가한다.

6일 부동산업계에 따르면 앙사나레지던스 여의도 개발사업의 PF 유동화증권 발행 주관을 맡은 메리츠증권은 최근 사업비 조달을 위해 사모사채를 발행했다. 대신 이 사업에 PF 대출을 제공하기 위해 특수목적법인(SPC)이 2026년 8월 58회차까지 발행 예정이었던 단기사채(ABSTB)는 지난 3월 2일 18회차부터 발행을 취소하기로 결정했다.

ABSTB 발행을 취소한 SPC는 PF 대출에 1순위 대주단으로 참여한 콜롬비아다. 2021년 마스턴제51호여의도PFV 사업보고서 기준 총 3700억원 한도(트렌치A 2950억원, 트렌치B 500억원, 트렌치C 250억원)의 PF대출 중 1000억원에 해당하는 ABSTB를 발행해 시행사에 대출금을 제공했으며 연 이자율은 4.5%였다. 당시 발행주관과 자산관리, 업무 수탁 등 관련 업무는 NH투자증권이 총괄했지만 최근 메리츠증권으로 변경된 것으로 알려졌다.

함께 PF대주단을 구성한 유동화 SPC 중 유동화증권 발행을 취소한 것은 콜롬비아가 유일하다. 같은 1순위 대주단으로 참여한 지타레스제일차(발행한도 1200억원, 연 4.5%)와 매릴랜드(700억원, 연 4.5%), 와이알디제일차(1순의 50억원·연 4.5%, 2순위 450억원·연 6%, 3순위 250억원·연 7%)는 현재까지 ABSTB의 차환발행을 이어오고 있는 상황이다.

PF 대출을 일으킨 앙사나레지던스 여의도 개발사업은 서울 영등포구 여의대로 60번지 일원에 프리미엄 생활형숙박시설 348실, 업무시설 및 근린생활시설을 조성한다. 시공을 맡은 현대엔지니어링은 이 사업에 책임준공 미이행 시 채무를 인수하는 방식으로 신용보강을 제공했다.

시행을 맡은 마스턴제51호여의도PFV는 시행사 오버나인와이디와 우미글로벌, NH투자증권이 자본금 총 97억원을 출자해 설립한 회사다. 2021년 기준 우선주 자본금까지 합산한 총 자본금은 112억원이며 지분율은 ▲오버나인와이디 44.64% ▲우미글로벌 23.13% ▲NH투자증권 18.57% ▲마스턴투자운용 6.97%(제2종 종류주식) ▲무궁화신탁 5.36%(제1종 종류주식) ▲NH투자증권 1.33%(제3종 종류주식) 순으로 구성됐다.

이 사업은 지난해 말 초기 분양율이 40% 수준에 머무른 것으로 알려지면서 업계의 우려가 높았다. 지난해 4월 착공 및 분양을 진행할 계획이었지만 11월로 미뤄졌고 높아진 기준금리의 압박으로 잔여 물량 해소가 어려울 것으로 예상됐기 때문이다.

하지만 최근 사모사채 발행으로 업계의 우려를 어느 정도 잠재웠다는 평이다. 사모사채의 경우 ABSTB보다 만기구조가 안정적이고 연 이자율도 낮은 경우가 대부분이기 때문이다. 사업주체에게 유리한 PF 대출구조로 변경한 만큼 투자자들도 사업이 안정권에 들어왔다고 판단했다는 게 업계의 중론이다.

부동산업계 관계자는 "정확한 발행규모와 연 이자율, 만기 등은 알려지지 않았지만 현재 분양율이 최소 60%를 넘기는 등 사업 추진 과정에서 호재가 발생했기에 대출금 일부를 사모사채 발행으로 대체할 수 있었을 것"이라며 "공사가 진행 중인 만큼 안정적으로 사업을 완수할 것으로 기대된다"고 말했다.