[딜사이트 이솜이 기자] 내년 부동산 시장을 관통할 핵심 키워드로 '전·월세난'이 지목된다. '6·27 대책' 등 대출 규제 강화로 매매 수요가 임대차 시장으로 이동하면서 임대료 상승 압력이 커지고 있어서다. 전문가들은 금리 부담과 입주 물량 축소가 겹치는 2026~2028년 '3년 조정기'를 지나야 실수요자들의 매수 기회가 열릴 수 있다고 조언한다.

김인만 김인만부동산경제연구소 대표는 10일 서울 여의도 콘래드호텔에서 '초격차 시대-부의 대전환을 위한 2026 재테크 성공전략'을 주제로 개최한 '딜사이트 2026 경제전망 포럼'에서 이 같은 전망을 내놨다.

김 대표는 "내년은 대출 규제로 전세를 구하려 해도 매물은 부족하고 전세는 물론 월세까지 오르는 '삼중고'가 펼쳐질 것"이라며 "수요가 집중되는 서울의 경우 최근 10년 만에 인구가 76만명 감소하는 흐름을 나타내 집값이 떨어질 것이라는 기대감이 형성됐지만 대부분 높은 주거비 부담에 인천, 경기로 이동하는 추세"라고 말했다.

대표적인 규제로 올해 발표된 6·27 대책과 토지거래허가구역 확대를 꼽았다. 6·27 대책은 신용대출 한도를 차주별 연 소득 이내로 제한해 신용대출을 활용한 주택 구입 등을 차단한다는 내용을 담고 있다. 여기에 정부는 지난 10월 '주택시장 안정화 대책'을 통해 규제지역 및 토지거래허가구역을 서울 25개 자치구 전체와 과천·광명·수원 등 경기 12개 지역으로 확대한다는 방침을 추가로 내놨다. 토지거래허가구역으로 지정되면 일정 크기 이상의 토지나 주택을 거래할 때 반드시 관할 구청장 등의 허가를 받아야 한다.

이 같은 규제 영향은 시장 지표에서도 나타나 김 대표의 분석에 힘이 실리는 양상이다. 국토교통부 '2025년 10월 주택통계'에 따르면 지난 1~10월 전국 전·월세 거래에서 월세(보증부월세·반전세 등 포함)가 차지하는 비중은 62.7%로 전년동기(57.3%) 대비 5.4%포인트(p) 상승했다. 월세 비중은 ▲2021년 43.1% ▲2022년 51.8% ▲2023년 54.9%로 꾸준히 상승해 지난해까지 50%대에 머물렀으나, 올해 처음 60%선을 넘어섰다.

김 대표는 향후 3년간 대출이자 부담 등을 감당할 수 있는 재무체력을 바탕으로 부동산 매수 시기를 저울질해야 한다고 제언했다. 그는 "정부가 수도권 135만호 공급 등 대규모 공급정책을 발표했지만 서울 내 실입주 가능 물량은 매우 제한적"이라면서 "예컨대 2026년 공공분양 2만9000호 중 서울은 1300호 수준에 불과해 내년부터 2028년까지 입주 절벽은 현실화할 가능성이 크다"고 내다봤다.

이어 "과거 국제통화기금(IMF) 외환위기로 인한 부동산 시장 위축 흐름이 2년 반 정도 지속됐고 글로벌 금융위기 때 침체기는 6개월~1년 수준이었다"며 "기본적으로 3년 정도 허리끈을 졸라메고 버티면 무난하게 시장 리스크를 이겨낼 수 있다고 보여진다"고 덧붙였다.

아울러 김 대표는 향후 '살아남을 부동산'을 가려내 투자에 나서야 한다고 강조했다. 대표 예시로 ▲서울 한강벨트 ▲1기 신도시 분당·평촌 ▲2기 신도시 판교·광교·동탄·위례·송도·청라·검단 ▲3기 신도시 교산·왕숙·창릉·대장·계양 ▲지방 기준 광역시 5분위 핵심지역 아파트 위주 등을 제시했다.

김 대표는 "최소 10년 후 어느 지역 집값이 올라갈지를 내다보고 부동산에 투자할 수 있어야 한다"며 "서울과 지방 등 아무리 시장이 양극단으로 나뉘어져 있다해도 살아남을 곳들은 10년 후에도 가치를 보존한다"고 강조했다.