[딜사이트 박성준 기자] 부동산 개발업체 HM그룹(옛 HMG)이 2021년 부동산 호황기에 매입했던 서울 여의도 63빌딩 인근 순복음교회 주차장 부지 개발사업 재개를 위한 자금 재조정에 나섰다. 서울시의 지구단위계획 확정으로 개발 여건은 마련됐지만, 장기간 이어진 대출 연장과 고금리 부담 속에 최근 브릿지론 리파이낸싱에 성공한 것으로 확인됐다.

6일 업계에 따르면 지난 9월 8일 대주단과 총 2850억원의 대출약정을 체결하하면서 브릿지론 리파이낸싱을 완료했다. 대출금은 트렌치 A 2000억원, 트렌치B 400억원, 트렌치C 450억원으로 각각 구성됐다. 만기는 2년 뒤인 2027년 9월 8일까지다.

HM그룹은 지난 2021년 7월 계열사 에이치엠하우징(당시 HMG글로벌)을 통해 서울시 영등포구 여의도동 61-1번지(옛 순복음교회 주차장 부지)를 3030억원에 매입했다. HM그룹은 비교적 높은 가격에 부지를 매입해 사업수지를 맞추기 어려워지자 인접한 LH의 부지도 추가로 매입하기 위해 나서고 있었다. 하지만 최근 이재명 정부에서 민간에 부지를 분양해 개발하기보단 공공이 직접 개발해 공공임대·분양주택을 저렴하게 공급하도록 유도하고 있어 해당 부지의 민간시행사 취득이 어려워질 전망이다.

추가 부지매입이 어려워지자 HM그룹은 우선 자신들의 보유부지만 단독 개발하는 방향으로 프로젝트를 추진하고 있다. 현재 HM그룹은 2027년 착공 및 분양을 목표로 하고 있다. 정확한 개발계획은 확정되지 않았으나 보유부지만 단독개발할 경우 160가구 규모의 하이엔드 주상복합 단지가 들어설 것으로 전망된다. 두 개 동의 타워가 들어서면 각 건물이 스카이브릿지로 연결될 가능성도 있다.

HM그룹이 앞서 도널드 트럼프 미국 대통령의 사돈가인 쿠슈너 컴퍼니와 함께 시행한 이력이 있어 해당 개발도 트럼프타워와 같은 글로벌 브랜드의 도입 가능성도 열려있다. 특히 HM그룹의 김한모 회장은 부동산개발협회의 '20주년 기념사업단'의 단장으로 선정돼 쿠슈너 컴퍼니를 비롯한 해외 굴지의 디벨로퍼들과 관계를 이어가고 있다. 지난 7월 미국 쿠슈너 컴퍼니 본사를 방문해 주요 경영진과 만남을 가졌으며 오는 11월 20일 국내에서 열리는 부동산개발협회의 행사에는 쿠슈너 컴퍼니의 경영촐괄인 니콜 쿠슈너 마이어(Nicole Kushner Meyer)가 강연을 위해 참석할 예정이다.

당초 이 부지는 1970~1980년대 서울과 수도권에서 아파트 개발 사업을 한 라이프주택 소유였다. 라이프주택이 1990년대 말 외환위기로 부도가 나면서 캠코가 부실채권 형태로 인수했다. 그러다가 지난 2008년 390억원을 주고 소유권을 넘겨 받았다. 부지는 다시 2012년 순복음교회로 넘어갔다가 현재 HM그룹이 소유하고 있다. 부지 면적은 8264㎡(약 2504평)다.

HM그룹이 부지를 매입했던 2021년은 여의도 금융중심지구 개발 기대감이 높던 시기였다. HM그룹은 2021년 부지 매입을 위해 3000억원을 외부로부터 조달했다. 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 중 장기차입금은 2700억원, 단기차입금은 300억원이다. 다만 차입금을 구성하는 대주단과 금액은 수 년간 리파이낸싱을 거치면서 소폭 변했다. 부지는 한강변에 인접한 핵심 입지다. 그러나 매입 이후 여의도 지구단위계획이 장기간 확정되지 않으면서 HM그룹은 브릿지론을 매년 연장하며 이자비용만 부담하고 있었다.

그러던 중 서울시는 지난해 11월 말 '여의도 금융중심 지구단위계획구역' 결정 고시를 통해 HM그룹 부지를 포함한 여의도 핵심 지역의 개발 방향을 확정했다. 이에 따라 해당 부지는 현재 2종일반주거지역이지만 향후 공동주택 및 복합개발이 가능한 준주거지역 전환이 가능해졌다. 준주거지역 상향 시 공공기여가 25% 이상 적용되는 조항이 부담으로 작용하지만 상한용적률이 높아지고 권장용도가 다양해져 개발은 더욱 수월해진다. 다만 용도변경과 사업성 개선을 위해서는 개발규모를 확대해야되는 숙제가 남았다.

이를 위해 앞서 HM그룹은 인접한 LH 소유 부지(여의도동 61-2번지) 매입을 꾸준히 시도해왔으나, LH가 매각가를 4000억원 이상으로 제시하면서 협상은 교착상태에 빠졌다. 해당부지는 지난 공고에서 유찰된 뒤 다시 매물로 나오지 않고 있다. 결국 HM그룹은 보유 부지만 단독 개발로 가는 분위기다.

HM그룹 관계자는 "최근 브릿지론 리파이낸싱에 성공하며 이르면 2027년 착공과 분양에 나설 계획이다"라며 "하이엔드 주거 타워를 계획 중이다"고 말했다.