[딜사이트 김정은 기자] 부산 해운대 장산역 주상복합 조성사업이 인허가 지연으로 본 프로젝트파이낸싱(PF)으로의 전환에 차질을 빚고 있다. 해당 건물이 개발을 위해 토지 용도 변경 절차를 밟으면서 인허가 절차가 복잡해져 사업 승인 과정이 늦어지고 있는 탓이다.

사업시행사인 해운대센트럴PFV는 사업 시행 인가를 받지 못하자 기존에 일으켰던 브릿지론 대출 만기를 1년 더 연장했다. 브릿지론 PF대출 특성 상 높은 이자율이 적용된 데다 이번에 대출 규모가 350억원 더 늘어나 이자비용 부담이 더 커졌다.

해운대센트럴PFV는 이자비용을 최소화하기 위해 이번에 PF대출 방식을 변경했다. 일부 대출금은 금융기관으로부터 대출받았지만, 이자율이 상대적으로 낮은 유동화증권 발행을 통해 기존 대출금을 차환했다. 일부 대출금 이자율이 기존 7%에서 5% 전후까지 떨어져 비용 절감 효과가 나타날 전망이다.

◆ 토지 용도 2단계 상향…재심의 절차 이행 필요

4일 건설업계에 따르면 부산 해운대 장산역 주상복합을 개발하기 위한 인허가가 진행 중이다. 올해 9월 지구단위계획 심의가 진행됐으나 보완이 필요하다는 지적을 받았다. 심의 과정에서 지적받은 공공채납, 사업지 인근 구역 관련 대책 등을 보완한 후 재심의 절차를 거쳐야 한다.

해당 사업은 해운대구 중동 193번지 일대에 약 145m 높이의 44층 높이에 600가구 규모의 주상복합시설을 짓는 사업이다. 시행사는 해운대센트럴PFV로, 시공사는 DL이앤씨가 맡았다. 시행사의 최대 주주는 우리은행(82.34%)이다. DL이앤씨는 시행을 맡지는 않았지만, PF대출 당시 채무 인수 등을 약정하면서 제 3순위 근질권자로 이름을 올렸다

사업 지연 배경에는 토지 용도 변경에 있었다. 사업 부지는 2종 일반주거지역으로 분류돼 있었지만, 올해 3월 부터 '준주거지역'으로 변경했다. 토지 용도와 관련한 지구단위 계획 절차가 늘어나고 시행 인가 조건이 더 까다로워져서다.

준주거지역은 제2종 일반주거지역에 비해 용적률과 건물 높이 제한이 더 완화된다. 일반주거지역은 용적률이 250% 이하이지만, 준주거지역은 672%까지다. 건물 높이도 제2종 일반주거지역의 경우 115m 이하이지만, 준주거지역의 경우 165m 이하다.

주상복합건물의 용적률과 높이 상향으로 소음, 분진, 진동 등의 우려가 커져 이와 관련한 저감 대책이 필요했다. 아울러 인근 주민들은 민원이 이어지면서 이해 관계자들끼리의 협의도 거쳐야 한다. 해운대센트럴PFV는 용도 상향 허가를 위해 공공임대주택, 공공청사 등 기부채납을 제안했다.

해운대센트럴PFV가 지구단위계획 보완서를 제출하면 재심의 절차를 밟을 예정이다. 재심의 과정에서 주민 열람, 부서 협의 등의 과정을 다시 진행해야 한다. 현재로서는 착공 가능 여부를 확신할 수도 없는 셈이다.

◆ 브릿지론 1년 연장… 대출 방식 변경, 은행 대출→유동화증권 발행 

부산 해운대 장산역 주상복합 관련 브릿지론 PF대출이 만기가 도래해 1년을 더 연장했다. 이번에 PF대출 규모는 기존 2200억원에서 2550억원으로 뛰었다.

해운대센트럴PFV가 지난해 5월 부산 해운대 장산역 주상복합을 개발하기 위해 일으킨 브릿지론 PF대출금은 2200억원이다. ▲트렌치 A 1250억원 ▲트렌치 B 950억원 등이다. 트렌치A는 트렌치B보다 선순위 수익자다.

트렌치 A의 차입처는 수협은행 등 금융기관 27곳으로, 이자율은 7%에 형성돼 있다. 트렌치 B는 ▲트렌치 B-1 유동화 발행 목적의 특수목적기업(SPC)인 센트럴중동제일차 600억 ▲트렌치 B-2 엔에이치농협캐피탈, 롯데캐피탈 등 350억원 등으로 나뉜다. 트렌치B의 이자율은 5.50~5.84%다.

해운대센트럴PFV가 고금리 브릿지론 대출을 연장해야 하는 만큼 이자 부담을 1년 더 안고 가야 하는 상황이 됐다. 지난해 사업 관련 이자비용으로만 148억원을 넘게 썼다.

이에 해운대센트럴PFV는 이자비용 절감을 위해 PF대출 방식 변경에 나섰다. 기존에 은행 등 금융기관으로부터 7% 이자율로 대출받았던 트렌치A 대출금을 자산유동화전자단기사채(ABSTB) 발행을 통해 차환했다. 올해 11월28일 1차 발행을 시작으로 3개월마다 4차례에 걸쳐 차환발행된다.

대출금 트렌치 A 1600억원은 3곳의 유동화목적의 특수목적기업(SPC)이 발행한 ABSTB로 나눠 조달됐다. ▲마이에스해운대 500억원 ▲랜딩해운대제일차 550억원 ▲포어해운대제일차 550억원 등이다. 한국투자증권은 마이에스해운대와 포터해운대제일차의 ABSTB, 키움증권은 랜딩해운대제일차의 ABSTB에 대해 신용공여를 약정했다. 두 증권사는 ABSTB의 대출채권‧채사모사채 인수를 확약하고 자금보충의무를 약정했다.

트렌치 B의 경우에도 기존 유동화증권 발행으로 조달했던 대출금 750억원을 ABCP(자산유동화기업어음) 발행으로 한 차례 더 차환했다. 다만 트렌치 A와 다르게, 증권사가 아닌 시공사 DL이앤씨가 자금보충 및 대출 상환 미 이행 시 기초자산 채무인수를 약정했다.

이번에 PF대출을 유동화증권 발행으로 진행함으로써 이자부담을 줄일 수 있을 것으로 전망된다. 통상 유동화증권 발행은 발행 주관 증권사가 신용공여를 하고 건설사가 채무 인수를 약정함으로써 PF대출 리스크를 나눠 갖는 구조다. 이자율이 낮은 데다 신용등급까지 우수하면 더 낮은 이자율로 대출을 끌어올 수 있다는 장점이 있다.

실제 사업 추진을 위해 세운 SPC는 모두 A1(sf)의 우수한 신용등급을 받았다. 해당 신용등급의 PF대출 이자율은 대부분 5~8%이다. 또 통상 트렌치A의 이자율이 트렌치B보다 낮게 형성돼 있어 이자율은 5% 안팎으로 형성된 것으로 보인다. 기존 금융기관 대출 이자율이 7%에서 1%포인트 이상 떨어져 비용 절감 효과를 낼 것으로 보인다.

DL이앤씨 관계자는 "해운대 장산역 주상복합은 현재 인허가를 밟고 있다"며 "내년 사업 계획을 확정하고 본격 착공에 나설 계획"이라고 말했다.