[딜사이트 김현진 기자] 김포 대포리에 개발한 복합물류센터 MQ로지스큐브 프로젝트가 기한이익상실(EOD) 위기에 처했다. 준공 후 임차율이 저조한 상태로 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 만기가 임박했지만, 담보대출 전환에 어려움을 겪고 있기 때문이다. 결국 경공매로 넘어갈 가능성이 높은 상태로 대주단의 자금 회수에도 빨간불이 켜졌다.

25일 건설업계에 따르면 김포 대포리 양촌읍 대포리 일원에 자리한 MQ로지스큐브가 지난해 11월 준공 후 임차인 구하기에 난항을 겪고 있다.

MQ로지스큐브는 연면적 12만4310㎡(3만7604평), 지상 1~7층 규모다. 지하가 없는 구조로 지상 1~3층은 저온, 4~7층은 상온창고로 구성한 복합물류센터다. 현재 저온은 모두 공실인 상태로 4~5층은 쿠팡이, 7층 절반은 JK스토리가 임차해 사용하고 있다.

문제는 현재 임차율로는 이자비용을 감당하기 어렵다는 점이다. MQ로지스큐브는 임차율이 저조해 담보대출 전환에 어려움을 겪으며 여전히 PF 대출 상태에 머물러 있는 것으로 확인됐다.

MQ로지스큐브의 시행사는 코리아유씨엠이다. 코리아유씨엠은 2020년 7월 설립한 회사로 사업 진행을 위해 다수의 금융회사로부터 자금을 차입했다. 2021년 말 기준 코리아유씨엠의 PF 대출 규모는 440억원이었지만, 지난해 말 기준 1864억원으로 증가했다.

대출 규모가 커진 가운데 이자율도 많이 오른 상태로 이자비용이 천정부지 치솟았다. 2021년 기준 코리아유씨엠의 이자율은 4.26~7.00% 수준이었지만, 지난해 7.26~10.00%로 3%포인트(p) 가까이 상승했다. 이에 같은 기간 이자비용은 14억원에서 59억원으로 4배 이상 증가했다.

지난해 말 기준 코리아유씨엠의 임대료수입은 2554만원이다. 준공 시점을 고려한 월 임대료수입은 1270만원에 불과한 반면 이자비용은 5억원 수준으로 턱없이 부족하다.

현금 곳간도 바닥을 보이는 상태다. 코리아유씨엠의 현금및현금성자산은 지난 2022년 기준 20억원에서 지난해 말 2억원을 기록, 10분의 1 수준으로 쪼그라들었다.

코리아유씨엠의 대출금 만기도 도래함에 따라 상환 압박도 커졌다. 코리아유씨엠의 감사보고서에 따르면 PF 대출은 올해 만기가 도래한다. 기존에 받았던 PF 대출의 만기는 2023년 7월이다. 일반적으로 PF 대출 만기 연장 시 6개월에서 1년 단위로 연장한다는 점을 고려하면 올해 7월 PF 대출 만기가 도래할 것으로 추정된다.

코리아유씨엠은 현금 유동성 여력이 없는 상태로 대출금 상환을 위해선 MQ로지스큐브를 매각해야 한다. 현재 물류센터 투자심리를 고려하면 수의계약은 어려운 상황으로 대주단이 EOD 결정 후 경공매 절차를 밟을 수밖에 없다.

경공매를 통해 MQ로지스큐브를 매각할 경우 대주단의 자금 회수에도 차질이 생길 수 있다는 지적이다. 지난해 말 기준 대주단 구성을 보면 ▲교보생명보험 600억원 ▲푸본현대생명 400억원 ▲지피디피제일차 200억원 ▲오케이캐피탈 230억원 ▲부국증권 145억원 ▲KB부동산신탁 289억원 등이다.

건설업계 관계자는 "담보대출 전환이 안 된 상황에서 회사의 여유자금으로 어떻게든 이자를 감당했겠지만, 현재의 임차 수준으로는 지속하기 어려운 상태"라며 "결국 매각을 통해 자금을 확보해야 하는데 수의계약으로는 매각하는 경우 현재 PF 대출 규모를 감안해서 가격을 책정해야 하기 때문에 경공매로 매각할 수밖에 없다"고 말했다. 이어 "경공매로 넘어간다면 가격이 낮아지기 때문에 대주단도 온전한 자금 회수를 하기는 어려울 것"이라고 덧붙였다.