[딜사이트 김현진 기자] "부동산은 지속 상승하겠지만, 반드시 한 번 망하는 구간이 나온다. 이 기간을 기회로 활용해야 미래가 달라질 수 있다."

이광수 광수네복덕방 대표는 28일 서울 여의도 CCMM빌딩 루나미엘레 그랜드볼룸에서 딜사이트가 주최한 '2024년 건설부동산포럼-공급절벽 위기, 주택공급 활성화 방안'에서 '부동산과 투자 무엇이 중요한가?'라는 주제 발표를 통해 이같이 밝혔다.

이 대표는 "주택시장에 공급절벽 이슈가 불거지는 가운데 최근 수요와 공급 모두 증가세를 보이고 있다"며 "공급은 증가세를 유지하겠지만, 수요 증가는 일시적 현상에 그칠 가능성이 높아 아파트 가격은 떨어질 수밖에 없다"고 분석했다. 그러면서 "부동산 가격은 하락세를 보이겠지만, 이를 위기가 아닌 기회로 삼아야 미래가 달라질 수 있다"고 조언했다. 

◆ 부동산은 실수요-투자수요 공존 재화…거래량 변화 의미 있어

이 대표는 "미래를 예측하기 위해선 현재를 정확하게 파악하는 게 가장 중요하다"며 "그런 차원에서 부동산 가격이 향후 어떻게 변할 지에 대해 예상하기 위해선 현재 한국 부동산시장을 보다 면밀하게 살펴볼 필요가 있다"고 말했다.

이 대표는 최근 국내 부동산 시장에서 의미 있는 변화가 일어나고 있다고 진단했다. 고금리 기조가 이어지는 가운데 서울 아파트 거래량이 증가한 것이다. 실제로 지난 3월 서울 아파트 거래량은 3482건으로 전월(2665건)보다 800건 이상 증가했다.

이 대표는 최근 거래량 증가 원인으로 실수요가 증가한 영향으로 진단했다. 그는 "부동산은 실수요와 투자수요가 공존하는 재화"라며 "거래가 증가하기 위해선 수요나 공급이 증가해야 하는데 최근 공급이 늘어난 가운데 부동산 시장에 실수요가 유입되며 거래 증가로 이어졌다"고 주장했다.

이 대표는 수요 증가로 인한 거래량 증가가 일시적 요인에 그칠 가능성이 높다고 분석했다. 이 대표는 "부동산이 사고 싶다고 살 수 있는 것은 아니다"며 "최근 거래가 증가하긴 했지만, 부동산을 살 수 있는 수요 자체는 축소해 있는 상태이기 때문에 거래량 증가는 일시적인 시장의 변화를 일으킨 것"이라고 분석했다.

실제로 지난해 서울 아파트 구입물량지수는 6채를 기록했다. 2021년과 2022년 각각 3채를 기록했던 점을 고려하면 증가했지만, 2019년(14채)과 비교하면 여전히 적은 수준이다. 아파트 구입물량지수는 중간 소득의 가구가 대출을 최대한 일으켜서 살 수 있는 아파트의 양을 표시한 것이다.

◆ "수요 증가 일시적·매물 증가세 유지"…집값 하락기 투자 기회로

이 대표는 수요 증가는 일시적이지만, 부동산 시장에 공급은 당분간 증가세를 유지할 것으로 전망했다. 최근 부동산 시장에 매물을 내놓는 사람 대부분이 부동산 장기보유자이기 때문이다.

실제로 2022년 7월을 기준으로 서울 아파트 매도인을 보유기간별로 나누면 9~10년, 20년 이상 보유한 매도인들의 거래량은 기준을 상회한 반면 1~2년 보유한 매도인의 거래량은 기준치를 하회한 것으로 나타났다.

이 대표는 "10년 이상 보유한 사람들은 현재 시세로 보면 대부분 시세차익으로 2배 이상 벌 수 있다"며 "부동산은 보유하고 있다고 이익이 되지 않고 결국 이익을 실현하기 위해선 팔아야 하기 때문에 가격이 떨어졌다고 매물을 거둬들이진 않을 것"이라고 내다봤다.

실제로 서울시 송파구 '헬리오시티'는 2019년 16억원에 거래됐지만, 2021년에는 24억원까지 치솟았다. 하지만 2023년 15억8000만원에 거래되는 등 가격이 떨어졌지만, 거래가 이뤄지고 있다는 것을 사례로 꼽았다.

이 대표는 "공급은 지속적으로 증가하는데 수요 증가는 일시적 현상에 그치며 가격은 하향조정될 것"이라고 전망했다. 그는 "현재 국내 아파트를 보유한 사람들은 60세 이상의 고령 인구가 많고 이들은 10년 이상 장기 보유한 사람들"이라며 "자산을 장기 보유한 만큼 이익이 크기 때문에 싸게 팔 수 있는 것으로 공급은 지속적으로 늘어나며 가격은 떨어질 것"이라고 주장했다.

이 대표는 주택가격이 하락하는 지금이 위기가 아닌 기회라고 주장했다. 그는 "부동산은 결국 자산이기 때문에 장기적으로 보면 가치는 상승할 수밖에 없다"며 "몇 년만 참으면 가격이 올라가겠지만, 사람들이 집을 팔 수밖에 없는 이유는 부동산이 빚으로 이뤄졌기 때문"이라고 주장했다. 

이어 "일반적인 사람이 내 집 마련을 할 수 있는 기회는 흔치 않다"며 "앞으로 시장이 굉장히 어려워질 수 있지만, 이를 기회로 바라본다면 10년 후 판도가 달라질 수 있다"고 강조했다.