[딜사이트 박성준 기자] 현대건설이 서울 용산구 옛 크라운호텔 부지 개발사업의 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환 작업에 속도를 내고 있다. 최근 브릿지론 리파이낸싱을 마무리한 데 이어 착공 준비에도 나서면서 하반기 본격적인 개발 궤도 진입이 가시화되는 모습이다.

8일 업계에 따르면 해당 프로젝트의 시행법인 케이스퀘어용산피에프브이(PFV)는 지난 3월 대주단과 총 4063억원 규모의 브릿지론 구조를 재정비했다. 선순위 성격의 트랜치A(Tr.A) 1713억원과 후순위 성격의 트랜치B(Tr.B) 2350억원으로 구성됐다.

브릿지론은 3월 만기였으나 9월로 연기를 하면서 현재 본PF 전환을 검토 중인 것으로 알려졌다. 실제로 시장에서는 이르면 상반기 본PF 가능성도 거론됐다. 다만 프로젝트 일정 등을 고려해 우선 착공에 돌입한 이후 본PF로 넘어가는 방향으로 가닥이 잡혔다.

업계에 따르면 이 사업장은 사전청약에서 사실상 완판 수준의 성적을 거둔 것으로 알려졌다. 이 때문에 내부적으로는 외부 자금수혈인 PF 없이 분양수입과 자기자본을 활용해 사업을 끌고 가는 방안도 검토됐던 것으로 전해진다. 그러나 사업 규모와 공사비, 금융시장 상황 등을 고려해 결국 본PF를 통한 안정적 자금조달이 필요하다는 결론에 도달한 것으로 확인됐다.

프로젝트 일정을 살펴보면 지난해 8월 건축허가를 얻었으며, 올해 9월 착공을 목표로 잡았다. 우선 착공을 하기로 가닥이 잡힌 만큼 이르면 상반기에 첫 삽을 뜨게 된다.

사업지는 서울 용산구 이태원동 34-69번지 일원 옛 크라운호텔 부지다. 개발 후에는 지하 4층~지상 14층 규모의 공동주택 29가구, 오피스텔 4실, 근린생활시설이 들어설 예정이다. 브랜드는 하이엔드 주거 브랜드 '에테르노 용산'으로 추진된다.

프로젝트 시행법인 케이스퀘어용산PFV의 최대주주는 현대건설이다. 현대건설은 보통주와 종류주를 합쳐 총 49.5% 지분을 보유하고 있다. 이어 넥스플랜 25.0%, 코람코자산운용 19.5%, 한국투자부동산신탁 6.0% 순이다.

사실상 현대건설의 자체개발 사업장이라 할 수 있다. 다만 구조상 현대건설은 시행과 PM(Project Management) 역할에 집중하고, 실제 시공은 장학건설이 맡는다. 장학건설은 앞서 '에테르노 압구정' 시공에 참여한 바 있다.

사업 초기에는 시행사 RBDK(알비디케이)가 참여했으나 경영상 문제로 중도에 이탈했다. 이후 넥스플랜이 자리를 메우며 현재 주주 구도로 재편됐다. 넥스플랜은 이전 압구정 프로젝트에서도 현대건설과 함께 합을 맞춘 만큼 합류 이후 사업 정상화 속도가 빨라졌다는 평가가 나온다.

앞서 이 사업장은 지난 2023년 12월 서울시 '도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업' 공모를 조건부로 통과했다. 당시 서울시는 용산공원과의 접근성 확보와 저층부 개방 등을 통한 공공성 강화 등을 조건으로 제시했다.

창의·혁신디자인 시범사업에 선정될 경우 건폐율과 높이제한 등 일부 건축 기준 완화가 가능하다. 용적률 역시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령상 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화받을 수 있다.

다만 이후 사업 여건 변화로 현대건설은 서울시와 협의를 거쳐 해당 시범사업에 참여하지 않는 방향으로 선회했다. 이에 따라 현대건설은 기존에 접수했던 지구단위계획 절차를 철회하고, 용산구청을 통한 일반 건축허가 방식으로 사업을 진행 중이다.

현대건설 관계자는 "본PF 조달 없이 개발 추진한다는 것은 사실무근이며 연내 본PF 전환할 예정이다"라고 말했다.