[딜사이트 이진철 편집국장] "지난해부터 신규 아파트 공급이 줄고 분양시장도 침체돼 있지만 결국 주택가격은 우상향할 것이다."

자본시장 전문미디어 딜사이트가 지난달 28일 '공급 절벽 위기, 주택공급 활성화 방안'이라는 주제로 개최한 '건설부동산포럼'에서 건설·부동산업계 관계자들의 관심은 단연 '부동산 시장 침체가 언제쯤 끝나고 살아날 것인가'였다. 이에 전문가들의 답변은 시점은 다소 차이가 있지만 결국 부동산 시장이 지금의 조정기를 거쳐 다시 상승기가 도래해 '불패'가 지속될 것이라는 전망이 대세였다. 

지난해부터 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우발 채무 우려와 금리 상승, 공사비 급등 등으로 분양시장 침체가 지속하며 신규 주택공급 감소가 현실화하고 있다. 국토교통부 통계를 보면 지난해 전국에서 착공한 주택은 24만2000가구로 최근 10년 평균의 절반 가량으로 떨어졌다. 수도권의 착공 주택은 12만1000가구, 서울은 2만8000가구로 최근 10년 평균치의 절반 넘게 줄었다. 주택은 건축물의 인허가부터 준공까지 상당한 시일이 걸리는 만큼 현재의 착공 사업장 규모가 감소하면 입주 시점인 2~3년 후 시장에 영향을 끼칠 전망이다. 

여기에 최근에는 공사비 급등까지 변수로 부상했다. 박철한 한국건설산업연구원 연구위원은 포럼 주제발표에서 "공사비 상승이 지난해 주택공급의 선행 지표인 인허가와 착공에 심각한 영향을 줬다"며 "이는 주택가격 상승 등 사회적 문제로 이어질 가능성이 있다"고 지적했다. 

부동산시장이 침체된 지금이 위기가 아닌 기회라고 주장도 나왔다. 이광수 광수네부동산 대표는 "부동산은 결국 자산이기 때문에 장기적으로 보면 가치는 상승할 수밖에 없다"며 "몇 년만 참으면 가격이 올라가겠지만, 사람들이 집을 팔 수밖에 없는 이유는 부동산이 빚으로 이뤄졌기 때문"이라고 주장했다. 그는 "부동산은 반드시 한 번 망하는 구간이 나오는데  이 기간을 기회로 활용하라"는 조언도 덧붙였다.

실제로 최근 서울 아파트값은 들썩이고 있다. 전세가와 분양가가 이미 오른 상태에서 거래량까지 늘어나면서 본격적인 상승 국면이 시작된 것 아니냐는 분석이 나온다. 특히 신규 공급이 제한적인 서울 아파트값은 IMF외환위기 이후 지난 25년여간 몇 번의 출렁임에도 결국 우상향을 보였다는 경험론이 시장을 지배한다.  

부동산 시장의 상승 전환은 빚 내서 집 산 사람들이 반길 만한 희소식이다. 반면 서울 아파트 전셋값이 주간단위 1년째 오르며 일부 단지는 전세 품귀 조짐마저 보이며 서민 주거난은 갈수록 커지고 있다. 

하지만 지난 25년처럼 앞으로 30년간 주택시장이 대세 상승할 수 있을 지 변수는 있다. 옛날 아이들에게 가장 무서운 재앙이 호환·마마·전쟁이었다면 이제는 인구감소가 가장 두려운 대상이 될 전망이다. 최근 발표한 통계청의 장래인구추계를 보면 서울의 인구는 2022년 942만명에서 2052년 793만명으로 149만명(-15.8%) 줄어들 것으로 전망됐다. 인구가 줄어들면 도시는 공동화되고 노후 아파트는 거주할 사람이 없는 빈집으로 남아 직격탄을 맞을 수 있다. 실제로 고령화가 급속도로 진행 중인 지방 일부 도시는 이같은 우려가 현실화할 조짐을 보이고 있다.

이번 딜사이트 포럼에서 변화하는 인구‧사회구조를 충분히 고려한 뒤 이를 반영한 주택공급 정책이 이뤄져야 한다는 지적이 나온 배경이다.

지금 부동산시장의 가장 큰 부담인 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무 위기와 고금리, 공사비 급등 등의 악재가 지나가더라도 앞으로 닥칠 인구감소라는 더 큰 파고가 어떤 영향을 끼칠 지 불안하다. 주택 공급절벽 위기보다 더 무서울 수 있는 인구절벽 위기를 어떻게 극복할 지 부동산시장의 생존 해법을 고민하고 대비해야 한다.