[딜사이트 박성준 기자] 서울 강남구 신논현역 인근의 랜드마크 구축을 목표로 추진 중인 강남 르메르디앙 호텔부지 개발사업이 리스크 관리에 돌입했다. 연초 사업을 위한 프로젝트 파이낸싱(PF) 유동화증권 중 일부의 만기 구조가 단축된 것으로 확인됐다. 지난해 말 브릿지론 연장을 성공하며 개발이 순항에 돌입하는 모습이었으나 업계 전반에 PF리스크 우려가 커지자 유동성 관리에 좀 더 보수적 태도를 취한 것으로 풀이된다.

23일 부동산업계에 따르면 르메르디앙 호텔부지 개발사업의 PF 대출금 조달을 위해 설립한 특수목적법인(SPC) 힐스테이트베스트제일차는 유동화증권 발행계획을 일부 변경했다.

이 SPC는 1000억원 규모의 자산유동화전자단기사채(ABSTB)를 지난해 9월 27일부터 발행했다. 2회차 발행까지는 문제없이 발행과 상환을 반복하며 일정을 마쳤다.

다만 3회차 발행부터는 만기구조가 일부 변경됐다. 기존 3회차의 발행과 만기는 올해 1월 10일부터 4월 2일까지 약 3개월이었다. 하지만 발행계획 변경안에 따르면 발행일은 그대로며 만기일은 1월 30일로 기존 대비 2개월 가량 단축됐다.

기존 유동화증권 발행계획은 총 5회차 발행을 통해 ABSTB의 만기를 올해 9월 27일로 잡았다. 하지만 변경안은 단축 기간 때문에 1회차가 늘어나 총 6회차에 이전과 같이 발행계획을 마무리할 계획이다.

해당 사업장은 강남 신논현역 인근에 위치해 사업성이 높은 편이고, 지난해 서울시의 도시·건축공동위원회를 통해 지구단위계획구역 지정 및 특별계획구역 세부개발계획 결정안도 수정 가결했다. 프로젝트 진행 과정은 꾸준히 순풍을 타고 있어 특별히 유동화증권의 차환을 서두를 필요는 없다.

그럼에도 유동화증권의 만기 구조가 단축된 것은 최근 태영그룹 워크아웃 사태 등 시장 전반의 분위기가 영향을 끼쳤을 것으로 풀이된다. 시장 전반에 PF리스크 우려가 커지자 주관사에서도 투자금을 안정적으로 모으기 위해 발행기간을 짧게 잡았다는 분석이 나온다.

힐스테이트베스트제일차가 발행하는 ABSTB의 신용등급은 A2+로 높은 편이다. 이는 자산관리사인 이베스트투자증권이 유동화증권의 매입을 보장하고, 시공사인 현대건설이 기초자산에 대한 연대보증에 나섰기 때문이다.

르메르디앙 호텔부지 개발사업은 서울 강남구 역삼동 602번지 일원에서 진행된다. 기존 호텔부지 1만362.5㎡(약 3140평)에 지하 7층~지상 31층의 복합시설이 들어선다. 최근 서울시가 이 부지를 '창의혁신디자인 시범사업' 대상지로 지정해 용적률을 기존 750%에서 860%까지 늘렸다. 이에 따라 건물을 최고 40층까지 높일 수도 있다. 착공 예정일은 2025년 4월이며, 4년 간 공사기간을 거쳐 2029년 4월 준공을 목표로 한다.

개발사업은 프로젝트목적회사(PFV) 마스턴116호강남프리미어프로젝트금융투자㈜를 설립해서 추진 중이다. 이 회사의 주주구성은 ▲웰스어드바이저스(55%) ▲현대건설(29.99%) ▲마스턴투자운용(5%) ▲메리츠증권(4.01%) ▲메리츠화재(3%) ▲메리츠캐피탈(3%) 등으로 이뤄졌다.

르메르디앙 호텔부지 개발사업은 부지와 건물의 매입 금액만 7000억원에 달한다. 2021년 7700억원의 PF대출을 일으켜 사업을 추진했다. 매년 브릿지론 리파이낸싱(차환)을 하면서 PF규모가 조금씩 커져 지난해에는 8800억원까지 늘었다. 최근 브린지론은 선순위 5300억원, 중순위 2000억원, 후순위 1500억원으로 구성됐다. 시공사인 현대건설이 PF 대출에 연대보증도 제공했다.

부동산업계 관계자는 "ABSTB의 발행기간은 보통 3개월이 일반적인데 갑자기 1개월 이하로 만기구조를 단축한 것은 시장의 불안감이 반영됐을 가능성이 있다"며 "최근 강남의 우수한 사업지에서도 부실사태가 이어지고 있어 사업 진행과정을 주시할 필요가 있을 것"이라고 말했다.