[딜사이트 범찬희 기자] 벨기에와 미국 오피스 자산을 보유한 제이알글로벌리츠가 A- 신용등급을 획득하며 공모채 시장의 문을 두드린다.

제이알투자운용은 자사의 제이알글로벌리츠가 지난2일 한국기업평가로부터 신용등급 A-(안정적)를 획득했다고 16일 밝혔다. A- 등급은 전반적인 채무상환 능력이 높고, 환경변화에 대한 대응 역량이 상당한 수준임을 의미한다. 

임대료에 기반한 안정적인 현금흐름과 우수한 자산 포트폴리오가 이번 등급 부여의 근거가 됐다는 평가다. 또한 향후 신용등급 변동 가능성 역시 낮아 안정적 전망을 받은 것으로 풀이된다. 투자자산 모두 장기임대차계약이 맺어져 있다는 점도 장점으로 꼽힌다.

제이알글로벌리츠는 기초자산으로 2개의 'Class A급' 해외 오피스를 소유하고 있다. 벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스타워(Finance Tower)와 미국 뉴욕 맨해튼 소재 빌딩(498 7th Avenue)이 해당된다. 현재 파이낸스타워는 벨기에 연방정부 산하 벨기에 건물관리청이 100% 임차 중이다. 맨해튼 빌딩 역시 자산 매입 당시 공실률이 8.5%였으나, 꾸준한 신규 임차인 유입으로 현재는 4%대로 낮아졌다.

특히 해외 부동산 가치 하락에 대한 우려가 커지고 있는 가운데서도 감정평가액 방어에 선전하고 있다. 파이낸스타워의 경우 매입가액이 12억 유로(약 1조6700억원)였지만, 지난해 말 감정평가액은 15억 유로(약 2조895억원)까지 올랐다. 비록 지난 달 14억4000만 유로(약 2조63억원)로 소폭 하락하기는 했지만 여전히 감정평가액이 매입가 대비 높게 형성돼 있다.

또한 현금 유보 의무(Cash Trap Event) 발생 위험도 낮은 편이다. 감정평가액 기준 담보대출비율(LTV)은 50%대 수준으로 캐쉬트랩 조건 70%까지 20%p(포인트) 가량 여유가 있다.

맨해튼빌딩의 가격 하락폭 역시 우려할 수준은 아니라는 분석이다. 지난달 기준 맨해튼빌딩의 감정평가액은 6억7000만 달러(약 8529억원)로, 매입가격인 6억8000만 달러(약 8656억원)와 1.5% 격차에 그치고 있다. 미국은 유럽처럼 현지 대출에서 캐쉬트랩 등 조기상환 조건이 붙지 않아 리스크가 미미한 편이기도 하다.

제이알글로벌리츠는 올해 하반기 공모 회사채 시장의 문을 두드릴 예정이다. 이는 지난 2021년 발행한 700억원 규모의 회사채를 차환하는 데 사용될 예정이다.  

제이알글로벌리츠 관계자는 "이번 신규 평가에 따라 올해 하반기 회사채 차환 발행에서 긍정적인 결과를 기대할 수 있을 전망"이라며 "지난 2021년 이후 등급 스플릿(불일치) 상황이었지만 이번 신규 평가로 이를 해소할 가능성이 높아졌다"고 말했다.