[딜사이트 권녕찬 기자] 부동산발(發) 금융부실이 시차를 두고 현실화할 것이라는 전망이 나왔다. 부동산 침체기가 본격화하면서 현 주택시장 리스크를 점검하고 장기적인 리스크에 대비해야 한다는 지적이다.

허윤경 한국건설산업연구원(건산연) 연구위원은 15일 건산연과 한국주택협회가 공동으로 개최한 '위기의 주택시장: 진단과 대응' 세미나에서 "지난 2008년 금융위기 때와 현재를 비교해 주택시장을 진단한 결과 현재가 금융위기 때보다 더 가파른 속도로 금리가 인상되고 있다"며 "부동산 가격, 거래, 체감 모두 침체기를 맞고 있다"고 평가했다. 

올해 8월 기준 아파트 매매가(수도권 기준)는 지난해 11월 최고치를 기록했을 때와 비교해 9.5% 감소했다. 2008년 금융위기가 4년 6개월 동안 지속할 당시 15.3%(수도권 기준) 하락한 것과 비교하면 불과 10개월 만에 10% 가까이 하락한 셈이다. 

2008년 금융위기 때 전국 미분양 물량은 16만6000호였다. 올해 9월 기준 미분양은 4만1604호다. 금융위기 때 최대치와 비교해 25.1% 수준이다. 허 연구위원은 "아직 절대 물량은 적으나 증가 속도가 가파르다"며 "대구, 경북, 전남, 제주 지역은 위험 단계에 진입 중"이라고 말했다.

PF(프로젝트파이낸싱) 대출 연체율은 금융위기 때 최대 9.91%에 달했다. 당시 3년 4개월간(2010년 11월~2014년 2월까지) 5% 이상 연체율이 지속됐다. 올해 3월말 기준 저축은행의 PF 대출 연체율은 1.98%다. 허 연구위원은 "연체율도 시차를 두고 장기화되기 때문에 이러한 가능성에 적극 대비해야 한다"고 말했다.

부동산 리스크가 커지면서 PF 자산유동화증권(ABS, ABCP, ABSTB)은 초단기화하는 추세다. 올해 상반기 유동화증권 발행 실적은 전년동기 대비 PF ABS(1~3년)는 15.9%, ABCP(6~12개월)는 5.1% 각각 감소했다. 반면 ABSTP(3개월 이하)는 58.3% 급증했다. 이는 곧 내년 상반기 단기유동화증권 만기가 몰려 있다는 것을 의미한다.

허 연구위원은 "내년 상반기까지 리스크를 끌고갈 수 밖에 없는 구조적 문제가 있다"며 "내년 상반기 대환 발행 어려움 등 PF 리스크 우려가 확대될 것"이라고 전망했다. 그러면서 "금융위기 당시만 하더라도 시공사의 신용보강 형태가 주를 이뤘으나 이후 다양한 구조화금융 상품으로 참여 주체도 많아졌다"며 "현재 PF 유동화 수준이 높아 파급력이 클 것"이라고 밝혔다.

그는 위기 대응과 관련해선 "단기적으로는 유동성 공급에 집중해야 하나 장기화에 대비해 정책 수단의 조합과 지원 수준을 고민해야 한다"며 "PF 부실이 현실화하면 공공기관의 미분양 가구 매입, 취득세·양도소득세 한시 감면 등 정책 수단을 활용해야 한다"고 지적했다.

허 연구위원은 이어 "수요진작 정책 역시 시급하고 중요한 과제"라며 "LTV(주택담보대출비율) 및 DSR(총부채원리금상환비율) 완화, 다주택자 양도세 중과 완화, 정비사업 규제 완화 등이 필요하다"고 말했다.

허 연구위원의 주제 발표에 이어 이태희 건산연 부연구위원이 서울시 정비사업을 중심으로 '정부의 주택공급정책 평가 및 제도개선 사항'에 대해 발표했다. 

이후 이어진 종합 토론에는 이용만 한성대학교 부동산학과 교수의 사회로 패널 5명(박태진 국토교통부 주택정비과 서기관, 정종대 서울시 주택정책지원센터장, 김열매 NH투자증권 연구위원, 임철진 삼성물산 상무, 지규현 한양사이버대 디지털건축도시공학과 교수)이 참여했다.