[딜사이트 박성준 기자] 서울 서초구 반포동 '엠브이(MV) 아파트' 리모델링 사업이 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달에 나서며 본격적인 사업 추진 단계에 진입했다. 리모델링 사업 특성에 맞춰 주택도시보증공사(HUG) 보증과 금융기관의 유동화증권 매입확약을 결합한 금융 구조가 적용됐다.

25일 업계에 따르면 반포동 엠브이아파트 리모델링 조합은 최근 약 991억원 규모 PF대출을 조달했다.

자금은 특수목적회사(SPC)인 케이비엠브이가 유동화기업어음(ABCP)을 발행해 마련한 뒤 이를 조합에 대출하는 구조로 이뤄졌다. 해당 대출은 이달 11일 실행됐으며 만기는 2031년 11월 30일이다.

이번 PF의 가장 큰 특징은 이중적인 리스크 관리 구조다. 먼저 주택도시보증공사가 리모델링 자금보증을 제공해 조합이 대출 원리금을 상환하지 못할 경우 이를 대신 부담하도록 했다. 여기에 국민은행이 유동화증권 매입보장을 맡아 차환 발행 과정에서 미매각 물량이 발생할 경우 이를 인수하도록 했다. 이는 신용 리스크와 유동성 리스크를 각각 분리해 관리하는 구조로 리모델링 PF에서 자주 활용되는 보증형 금융 구조가 적용된 사례다.

이 같은 구조는 리모델링 사업의 특성에서 비롯된다. 일반적인 재건축이나 신규 개발사업은 분양대금을 통해 PF대출을 상환하는 반면, 리모델링 사업은 기존 조합원이 부담하는 분담금이 주요 상환 재원이 된다.

금융기관 입장에서는 분양 리스크 대신 조합원 납부 리스크를 관리해야 하는 만큼 허그 보증과 같은 신용 보강 장치가 필수적으로 요구된다. 특히 이번 딜처럼 ABCP 유동화 구조가 적용될 경우 단기 차환 리스크까지 존재하기 때문에 은행의 매입보장까지 결합되는 형태가 나타난다.

이번 PF 규모를 가구 수로 환산하면 약 5억~6억원 수준으로 사업비 규모를 가늠할 수 있다. 다만 리모델링 사업은 일반분양 물량이 제한적인 구조인 만큼 공사비와 금융비용이 조합원 분담금으로 직접 반영되는 특징이 있다. 이에 따라 분담금은 6억원보다 높은 수준으로 설정될 가능성이 크다.

사업 부지는 서울 서초구 반포동 46번지 일대다. 기존 지하2층~지상18층, 154가구 규모 단지를 지하5층~지상21층, 169가구로 확장하는 수직증축 리모델링 방식이다. 서울시 심의를 통과한 수직증축 리모델링 1호 단지다.

수직증축은 기존 건물에 층수를 추가해 세대 수를 늘리는 방식으로 사업성이 높은 반면 구조 안전성 검토와 인허가 절차가 까다로운 것이 특징이다. 시공은 현대건설이 맡았다.

사업 일정을 살펴보면 2026년 9월 착공, 2031년 7월 준공을 목표로 추진 중이다. 조합원 이주는 3월 진행 중이다. 이는 앞서 제시된 일정 대비 다소 조정된 것으로 해석된다. 당초 조합은 2025년 말 이주 및 철거를 시작해 2029년 입주를 목표로 했지만, PF 조달 시점과 착공 일정 등을 고려하면 실제 사업 일정은 일부 조정된 것으로 보인다.

허그 관계자는 "해당 사업장은 이미 리모델링 사업비 보증과 이주비 보증이 발급됐다"라며 "사업은 순조롭게 진행되고 있으나 최근 대출 규제가 심해지다보니 실제로 이주비 대출을 받는 규모는 예전 보다 줄어들고 있다"고 말했다.