[딜사이트 박성준 기자] 롯데건설 새 수장으로 임명된 오일근 대표는 롯데건설의 해묵은 숙제인 PF(프로젝트파이낸싱) 우발채무 리스크 관리와 더불어 개발사업에 힘을 더욱 실어주는 조직 정비에 주력할 것이란 전망에 힘이 실린다.

롯데건설의 PF 우발채무는 지난 레고랜드 사태 이후 점차 줄여나가고 있지만 아직까지 업계 평균을 상회하는 규모를 유지 중이다. 아울러 롯데건설은 대형 리테일 시설의 부지를 직접 보유한 채 미착공 PF 규모도 상당한 편이라 이에 대한 마무리도 오 신임 대표의 숙제로 꼽힌다.

오 대표는 1968년생으로 박현철 전 대표와 마찬가지로 그룹 내 재무통으로 꼽히는 인물이다. 다만 재무 관리 능력이 부각됐던 박 전 대표와 달리 오 대표는 롯데월드 입사를 시작으로 정책본부 관재팀, 롯데마트 부지개발1부문장, 롯데자산개발 대표 등을 거치며 개발사업 전 주기를 경험한 인물이라는 점에서 차별점이 있다.

이 같은 오 대표의 이력은 현재 롯데건설이 짊어진 PF 우발채무의 관리에 최적화 됐다는 평가가 나온다. 롯데건설은 2022년 6조원이 넘는 수준의 PF 우발채무를 가지고 있었으나 올해 3분기 기준 2조8000억원으로 절반 이상 줄어들었다.

그간 PF 우발채무는 펀드조성과 본PF 전환을 통해 축소시켰다. 우선 2023년 광주중앙공원을 비롯해 2024년 오산 양산, 의정부 나리벡 등 주요 프로젝트의 본PF 전환에 성공했다. 또한 전주 신시가지 사업 시공권 계약해지, 마곡MICE 준공 등으로 PF우발채무 익스포져를 대폭 줄였다.

아울러 2024년 3월 시중은행 등 금융기관과 2조3000억원 규모의 공동펀드를 조성하며 대부분의 만기 연장 필요 채무를 펀드에 편입시켜 PF우발채무 만기구조를 장기화했다. PF우발채무의 위험성은 어느정도 정리해 둔 상태다.

다만 롯데건설이 PF 우발채무를 2조8000억원 수준으로 줄였더라도, 실제 착공에 나서서 프로젝트가 진행 중인 규모는 8000억원 수준에 그쳐 나머지 2조원 가량은 미착공 PF우발채무로 분류된다. 프로젝트가 진행 전 단계에 머물러 있는 만큼 위험 노출도는 큰 편이다.

미착공 사업장 중에서도 절반인 1조395억원은 홈플러스 부지 개발사업과 관련한 PF우발채무이다. 자세한 내역을 살펴보면 샬롯펀드 7971억원, 오메가펀드 2240억원, 전자단기사채 184억원으로 구성돼 있다.

홈플러스는 이달 29일 회생신청을 한 상태이지만 향후 결과에 따라 홈플러스 청산으로 임대차 계약이 해지될 경우 샬롯펀드 편입 금액의 20% 상환 및 EOD 유예를 위한 선순위 이자 대여에 따른 현금 유출이 예상된다. 규모는 약 1900억원 수준이다.

결국 대형 리테일 부지 기반 미착공 PF의 리스크를 줄여 나가는 것이 오 대표의 1순위 과제로 꼽힌다. 홈플러스는 현재 매각 실패 후 점포 구조조정과 임대료 인하 이슈가 겹치면서 점포 운영 수익성이 떨어지는 중이다. 이에 따른 현금흐름의 불확실성도 커지고 있다.

다행스러운 점은 롯데건설이 신용보강을 제공하고 있는 홈플러스 개발사업과 관련해 현재 모든 대상 점포(11개)는 정상 운영 중이며 임대료도 정상적으로 유입되고 있다.

조직 측면에서는 주택본부를 개발사업본부로 전환하고 프로젝트의 관리와 심사에 더욱 신경을 쏟을 것으로 보인다. 기존 보유 부지 등도 대체로 복합개발의 가능성이 큰 곳인 점을 감안한다면 오 대표가 롯데자산개발에서 수행했던 복합개발·임대·유동화 경험을 활용할 것으로 예상된다.

건설업계 관계자는 "PF 리스크 해결은 결국 개발 역량과 현금흐름 설계의 문제"라며 "오 대표의 신임 대표 선임은 롯데건설이 방어형 재무 리더십에서 구조적 개발 리더십으로 넘어가는 신호"라고 말했다.