[딜사이트 김현진 기자] 부동산 개발업체 지엔비가 서울 서초구 서초동 일원에서 추진하던 오피스 개발사업이 좌초됐다. 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환을 위해 진행했던 선매각이 차질을 빚으면서 대주단이 기한이익상실(EOD)을 선언한 탓이다.

서초동 부지가 공매로 나온 만큼 대주단의 자금 회수에는 무리가 없을 전망이다. 반면 부산은행은 후순위 대주단으로 수백억원을 조달했고 지엔비의 지분도 보유하고 있어 손실이 불가피하다는 우려가 나온다.

22일 부동산업계에 따르면 무궁화신탁은 오는 28일부터 서울 서초구 서초동 1307번지 외 3개 필지에 대한 공매 일정을 시작한다. 해당 부지 규모는 총 1557㎡(471평)로 가온감정평가법인이 평가한 감정평가금액은 2008억원이다.

해당 부지는 총 8회에 걸쳐 공매를 진행할 계획이다. 1회차 공매의 최저입찰가는 감정평가금액과 같은 2008억원, 마지막 8회차의 최저입찰가는 1050억원으로 각각 책정됐다.

이번에 공매에 부쳐진 서초동 부지의 소유주는 디벨로퍼 지엔비다. 지엔비는 글로벌 부동산 컨설팅업체 출신인 김경옥 대표가 지난 2015년 창립한 부동산 개발 법인 가이아와 특수관계 법인이다. 실제로 김 대표는 두 법인의 대표이사로 활동하고 있으며 지난해 말 기준 지엔비 지분 70.42%를 보유, 최대주주에 이름을 올리고 있다.

지엔비는 해당 부지에 오피스를 개발할 계획이었다. 이를 위해 지엔비는 지난 2022년 다수의 대주단으로부터 1600억원 규모의 PF 대출을 받았고 지난해 7월에는 서초구로부터 해당 부지에 업무시설 개발 관련 건축허가를 받았다.

지엔비가 추진하던 서초동 업무시설 개발사업 부지가 공매로 나온 이유는 해당 사업이 좌초됐기 때문이다. 지엔비는 지난해 말 본PF 전환을 위해 개발 예정 업무시설에 대한 선매각을 추진했지만, 성사되지 않았고 본PF 전환에 실패한 것으로 분석된다. 이에 지난 5월14일 대출금 만기일이 도래함에 따라 대주단이 EOD를 선언하며 공매에 부쳐진 것이다.

공매 진행 부지가 서초동에 위치한 만큼 선순위 대주단의 경우 원금 손실 가능성이 작다는 분석이다. 해당 개발사업의 대주단은 ▲선순위 900억원 ▲중순위 300억원 ▲후순위 400억원 등으로 구성됐다.

부동산 업계 관계자는 "공매 물건으로 나온 서초동 부지의 입지 자체는 나쁘지 않은 편"이라며 "가격이 내려갈 경우 충분히 낙찰자를 찾을 수 있을 것으로 우선순위가 높은 대주단의 경우 자금 회수가 가능할 것"이라고 말했다.

문제는 부산은행이다. 부산은행은 지엔비의 지분을 보유하고 있을 뿐 아니라 후순위 대주로 400억원을 수혈했다. 지엔비가 지급하지 못한 이자비용이 상당한 상태로 부지가 낙찰되더라도 원금을 온전히 회수하지 못할 수 있다는 우려가 나온다.

지엔비 감사보고서에 따르면 지난해 말 기준 부산은행은 보통주 10.56%, 우선주 19.01% 등 총 29.57% 지분을 보유하고 있다. 지난해 말 기준 이자비용은 116억원이다. 지난 2022년에도 77억원의 이자비용이 발생했던 점을 고려하면 2년간 발생한 이자비용은 총 193억원에 달한다. 해당 기간 동안 매출이 발생하지 않았기 때문에 이자를 연체했을 가능성이 커 향후 낙찰대금 배분 시 불리하게 작용할 수 있다.

부동산업계 관계자는 "일반적으로 공매 물건이 낙찰될 경우 낙찰대금은 대주단 우선순위부터 배당받는다"며 "대출금에 대한 이자를 납부하지 못했을 경우 이를 가산해서 분배하기 때문에 후순위 대주까지 배당이 내려오긴 어려울 것"이라고 말했다.