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마스턴운용, '디타워 돈의문' 9000억 몸값 받을까
박안나 기자
2024.04.18 06:25:14
유동성 가뭄에 에쿼티 조달 난이도 높아져…인수후보 자금조달 여력 관건
이 기사는 2024년 04월 17일 08시 53분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.
'돈의문 디타워' 전경. (제공=마스턴투자운용)

[딜사이트 박안나 기자] 마스턴투자운용이 서울 서대문역 인근 '디타워 돈의문' 오피스빌딩 매각을 추진한다. 부동산시장 유동성 회복 여부가 새 주인찾기 흥행의 주요 변수가 될 것으로 분석된다.


계속되는 고금리 기조 속에서 디타워 돈의문 인수를 희망하는 원매자로서는 인수를 위한 에쿼티 조달이 쉽지 않은 상황이다. 이에 더해 디타워 돈의문 외에도 강남, 광화문 등 중심 업무지구에 위치한 프라임급 오피스 매물이 여럿 나와 있는 탓에 상업용 부동산 시장 유동성이 분산할 가능성도 커졌다.


◆ DL그룹 핵심 임차인…주관사 선정 RFP 발송


17일 부동산업계에 따르면 마스턴투자운용은 서울 종로구 서대문역 인근에 위치한 오피스빌딩 '디타워 돈의문' 주관사 선정 작업을 진행하고 있다. 최적의 매각 전략을 수립하고 원매자들을 상대로 마케팅을 진행할 매각 주관사 선정을 위해 RFP(입찰제안요청서)를 발송해둔 상태다.

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마스턴투자운용 관계자는 "몇몇 자문사 후보들을 상대로 RFP를 전달했다"며 "디타워 돈의문이 DL이앤씨를 임차인으로 두고 있는 데다 규모나 위치 등 조건이 좋아 우호적 반응이 나오는 것으로 알고 있다"고 전했다.


디타워 돈의문은 서울 종로구 통일로 134 일대에 위치해, 종로업무지구(CBD)에 포함되는 오피스빌딩이다. 5호선 서대문역 지하와 연결된다. 지하 7층~지상 26층으로 구성됐으며, 연면적 8만60㎡(2만6096평) 규모다. 2020년 완공된 이후 DL그룹이 사옥으로 사용하고 있다. 지주사인 DL과 주요 계열사인 DL이앤씨, DL케미칼 등이 디타워 돈의문의 핵심 임차인이다.


마스턴투자운용은 '마스턴일반사모부동산투자신탁제79호'의 투자자산으로 디타워 돈의문을 매입했다. 2020년 매입 당시 디타워 돈의문의 몸값은 약 6600억원이었다. 핵심임차인인 DL그룹이 해당 펀드에 650억원을 넣어 지분 28.33%를 확보했다.


매입당시 금액을 기준으로 살펴보면 디타워 돈의문은 평당 약 2550만원 수준에 거래가 됐다. 종로업무지구(CBD) 프라임오피스의 몸값이 3.3㎡(1평)당 3000만원 후반까지 치솟았던 데 따라 디타워 돈의문의 매각 규모가 9000억원에 이를 수 있다는 관측도 나온다.


다만 최근 이지스자산운용에서 신한리츠운용으로 손바꿈된 광화문 G타워의 매각금액이 3.3㎡(1평)당 2900만원 수준이었던 데다, 디타워 돈의문이 종로업무지구(CBD)의 중심에서 벗어난 곳에 위치한다는 점을 고려하면 적정 몸값은 3.3㎡(1평)당 3000만원 가량이 될 것으로 예상된다. 디타워 돈의문의 몸값은 8000억원 수준이 된다.


최근 거래가 종결된 광화문 G타워나 아크플레이스 등 상업용부동산 매각 사례를 살펴보면, 인수자들은 거래금액의 약 65~70%를 담보대출로 마련했다. 향후 디타워 돈의문 원매자도 비슷한 수준에서 조달전략을 수립한다면, 약 2800억원의 에쿼티를 조달해야 한다는 계산이 나온다. 빌딩 인수대금 외에 부대비용 등을 고려하면 에쿼티 조달 규모는 3000억원을 웃돌 수도 있다.


◆ 도심 프라임 오피스 매물 증가…자금력 갖춘 인수후보 등장 주목


2021년 7월까지 0.05%에 머물던 국내 기준금리는 약 18개월 만에 3.50%까지 치솟은 뒤 1년 넘게 같은 자리에 머물고 있다. 금리 인상으로 대규모 자금 조달에 따른 금융비용 부담이 커진 탓에, 조 단위에 육박하는 상업용 부동산 거래에 차질이 빚어지는 사례가 나타나고 있다.


올해 1분기 거래가 마무리된 강남 아크플레이스의 경우 지난해 7월 말 주관사 선정을 시작으로 매각 절차에 돌입했지만, 거래가 종결된 시점은 8개월 뒤인 올해 3월 말이었다. 우선협상자였던 코람코자산신탁이 자금조달에 난항을 겪으며 매각측에 2차례나 기간 연장 및 가격 하향조정을 요청하면서 거래 종결이 지연됐다. 매각측에서 코람코자산신탁의 가격조정을 받아들인 덕분에 거래를 마무리할 수 있었다.


디타워 돈의문을 담고 있는 마스턴일반사모부동산투자신탁제79호의 만기가 내년 1월인 점을 고려하면 마스턴투자운용에게 허용된 시간적 여유는 약 8개월이다. 앞서 아크플레이스 사례에서 매각이 본격화되고 코람코자산신탁이 에쿼티 3270억원을 마련해 잔금납입을 완료하기까지 소요된 시간도 약 8개월이었다.


문제는 코람코자산신탁이 아크플레이스를 인수하는 과정에서 국내 주요 기관투자자를 통해 3000억원 규모 에쿼티를 조달해 국내 부동산시장 유동성을 상당부분 흡수했다는 점이다.


수천억원 규모의 빅딜이 성사되기 위해서는 유동성을 공급하는 기관투자가(LP)들의 역할이 매우 중요하다. 이미 아크플레이스의 에쿼티 투자자로 참여한 기관이라면, 포트폴리오 분산 등을 고려해야 하는 탓에 추가로 부동산에 넣을 자금이 넉넉하지 않을 수도 있다. 마스턴투자운용이 디타워 돈의문을 인수할 우선협상대상자를 선정하더라도, 해당 원매자가 기관투자자에게서 에쿼티를 조달하기 쉽지 않은 상황이 된 셈이다.


이에 더해 디타워 돈의문 외에도 서초동 '더 에셋'과 서울역 인근 'T타워' 등 핵심 업무지구에 위치한 프라임오피스들이 매물로 나온 점도 매각 전 흥행에 변수가 될 수 있다. 프라임오피스 투자 수요가 분산될 수밖에 없는 탓이다.


부동산업계 관계자는 "고금리 탓에 레버리지효과를 기대하기도 어렵고 에쿼티 투자자를 모집하는 일도 난이도가 높아졌다"며 "자금 문제로 거래 종결까지 소요되는 시간이 길어지면서 불확실성에 노출되는 상황을 피하기 위해 원매자의 자금 조달여력이 우선순위로 고려되는 상황"이라고 말했다. 


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