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'부동산 큰 손' 삼성, 10년만에 복귀
박성준 기자
2023.06.07 09:46:19
삼성생명, IFRS17·즉시연금 소송 관련 자금문제 해결
상반기 판교알파돔타워 인수, 마제스타빌딩 우협 선정
이 기사는 2023년 06월 01일 17시 27분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.
서초 마제스타시티 빌딩. 사진=네이버지도

[딜사이트 박성준 기자] 삼성그룹의 금융계열이 최근 국내 부동산 시장의 큰손으로 떠오르고 있다. 지난해 금리인상으로 대형 운용사들이 주춤하던 시기 삼성SRA자산운용은 대조적으로 조단위의 블라인드펀드를 잇따라 설정하며 약진의 기회로 삼았다. 


특히 올해 초부터는 국내 시장에서 매물로 나온 대형 상업용 부동산을 싹쓸이하고 있다. 상반기에만 사실상 2개의 대형 오피스를 인수했다. 삼성SRA자산운용의 돈줄 역할을 하는 모회사 삼성생명의 자본확충 리스크가 해소되자 보다 공격적인 행보에 나선 것으로 풀이된다.


삼성그룹의 금융계열사들은 그간 국내 부동산 인수에 비교적 소극적인 태도를 취했다. 운용자산(AUM) 규모가 업계 상위권이긴 하지만 삼성그룹 규모에 비하면 다소 부족한 모습이었다. 


약 10년 전인 지난 2012년 삼성생명 내 부동산 부서를 분리해 부동산 전문 투자를 위한 삼성SRA자산운용을 설립한 이후 국내 시장보다는 해외 사장에 좀 더 집중하는 모습이었다. 이런 흐름은 고 이건희 선대회장에서 이재용 회장 시절로 접어들면서 더욱 두드러졌다. 이 시기 국내 부동산 처분도 활발했다.

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지난 2016년 삼성생명은 그룹의 상징으로 여겨지는 서울 세종대로(옛 태평로)에 있는 본관 사옥을 건설사 부영에 매각했다. 같은 해 하반기 삼성화재도 을지로 사옥을 부영에 팔았다. 이어 2018년에는 삼성물산 서초사옥을 코람코자산신탁-NH투자증권 컨소시엄에 넘겼다.


하지만 지난해 말부터 삼성생명의 자금 리스크를 해결한 후 점차 국내 시장에서도 매수 포지션으로 선회했다. 그간 삼성생명이 신경 쓰고 있었던 자금 마련 숙제는 크게 두 가지였다.


우선 올해부터 새롭게 적용되는 국제회계기준인 IFRS17에 맞춰 자본 확충을 마무리해야 했다. 새로운 국제회계기준인 IFRS17은 보험부채에 포함된 모든 위험을 평가해 재무제표에 반영하기 때문에 기존보다 책임준비금이 더 필요했다.


이에 삼성생명은 지난해 새로운 회계기준과 신지급여력제도의 대비를 위해 미리 자산을 유동화했다. 당시 삼성생명과 삼성화재가 출자해 삼성FN리츠를 설립한 뒤 보유 자산을 편입하고 현금을 확보했다. 리츠에 편입한 자산은 대치타워와 에스원빌딩으로 총 매각가가 6776억원에 달했다.


또 다른 골칫거리는 즉시연금보험(즉시연금) 소송 문제다. 해당 소송은 지난해 12월 항소심에서 승소하며 삼성생명의 부담을 일부 덜었다. 충당금도 지난해 말 기준 상당액을 마련한 상황이다.


즉시연금은 보험에 가입할 때 가입자가 보험료 전액을 한꺼번에 내고 다음 달부터 바로 연금을 지급받는 상품이다. 보험사는 고객이 납입한 보험료에서 사업비와 위험보험료 등을 공제하고 공시이율을 적용한 금액을 매월 지급해야 하는데 고객들은 수령 연금액이 낮다고 불만을 제기하며 소송전으로 번졌다.


이에 삼성생명은 소송 패소로 지급할 수도 있는 미지급액 4300억원에 대한 충당금 적립이 필요했고, 지난해 말 기준 3453억원의 충당금을 쌓았다. 안정적인 수준으로 충당금을 쌓고, 자금부담을 해소하자 올해 초부터 현금 운용에 여유가 생긴 것으로 풀이된다. 이는 삼성SRA자산운용의 공격적인 인수전 참여로 이어졌다는 평가다.


부동산 침체기가 완전히 회복하기도 전인 연초부터 삼성SRA자산운용은 시장에 나온 대어인 판교알파돔타워를 인수했다. 인수 대금 규모는 7284억원에 달한다. 당시 매도자와 매수자 간의 희망가격 차이가 벌어져 2차 입찰까지 진행했지만 오히려 이러한 협상 환경은 풍부한 현금동원력을 자랑하는 삼성SRA자산운용을 유리하게 만들었다.


최근에는 서초역 대법원 맞은편의 마제스타시티타워1(마제스타 빌딩)도 사실상 삼성SRA자산운용의 손에 넘어갔다. 우선협상대상자로 선정된 삼성SRA자산운용은 경쟁자는 물론 매도자 측에서 원했던 가격보다 더 높은 3.3㎡당 가격을 제시한 것으로 알려졌다.


여기에 사세확대로 사옥이 필요한 F&F를 전략적투자자로 끼워 컨소시엄을 조성한 게 주효했다. 이는 딜클로징 리스크를 줄이고 협상 진정성을 높였다. 마제스타 빌딩의 매각가는 5000억원이 넘을 것이란 추측이 나온다. 딜을 성공적으로 마쳤다고 가정한다면 상반기 내 삼성SRA자산운용이 인수한 국내 부동산 자산만 1조2000억원을 넘어서게 된다.


이외에도 최근 주요 권역에 나온 대형 오피스의 입찰에 삼성SRA자산운용이 모습을 드러낼 가능성이 열려있다. 일부 운용사들이 인수자금 확보에 애를 먹으면서 자연스럽게 삼성SRA자산운용을 주목한다는 후문이다.


부동산업계 관계자는 "부동산 시장에서 그간 큰손 역할을 하던 운용사와 기관투자가들이 자금조달에 어려움을 겪는 상황에서 매각주관사가 삼성SRA자산운용을 우선적으로 찾는 분위기가 있다"라고 말했다.


삼성SRA 관계자는 마제스타 빌딩의 인수 상황에 대해 "딜이 한창 진행 중인 상황이기 때문에 자세한 내용을 말하기 어렵다"라고 말했다.

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