2일 부동산업계에 따르면 최근 밸류트러스트제17호리츠가 국토교통부로부터 영업인가를 획득했다. 밸류트러스트제17호리츠는 교보자산신탁이 '이레빌딩' 매입을 위해 설립한 부동산투자회사다.

이레빌딩은 서울시 영등포구 선유동2로 57일대에 들어선 대형 오피스 빌딩이다. 대지면적 7484.7㎡(2264평) 부지에 연면적 5만6462.03㎡(1만7079.8평) 규모로 지어졌다. 건폐율은 36.81%, 용적률은 453.71%다.

이레빌딩 토지 및 건물의 매입가는 3075억원이다. 이를 연면적 기준으로 환산하면 부동산의 3.3㎡(평)당 거래가격은 1797만원이다. 밸류트러스트제17호리츠는 이레빌딩 감정평가액(3472억원)의 88.57% 가격에 자산을 인수한다.

밸류트러스트제17호리츠의 총투자비는 3669억원이다. 리츠는 이 중 약 83.8%에 달하는 금액을 부동산 매입에 사용할 계획이다. 리츠는 자기자본 993억원에 대출금 2577억원, 임대보증금 99억원 등을 더해 초기 사업비를 충당하고, 향후 추가 유상증자를 통해 차입금 일부를 상환한다는 구상이다.

우선 밸류트러스트제17호리츠는 1차 유상증자를 통해 993억원을 조달한다. ▲제1종 우선주 54만6000주(273억원) ▲제2종 우선주 120만주(600억원) ▲보통주 24만주(120억원)를 사모 방식으로 발행할 계획이다. 주당 발행가는 5만원이다.

2차 유상증자는 공모로 진행한다. 밸류트러스트제17호리츠는 제1종 우선주(신주) 90만주를 주당 5만원에 발행할 계획이다. 2차 유상증자로 조달한 450억원은 이레빌딩을 매입하며 대출받은 브릿지론 450억원 상환에 활용한다는 방침이다. 2차 유상증자를 마친 밸류트러스트제17호리츠의 자기자본은 1443억원, 부채는 2127억원이다.

밸류트러스트제17호리츠는 5년간 이레빌딩을 임대 운영하다가 매각할 계획이다. 건물 임대료수익을 바탕으로 리츠는 연 2회 배당을 실시한다. 밸류트러스트제17호리츠가 제시한 운영기간 연환산 평균 배당률은 5.56%, 부동산 처분이익을 포함한 평균 배당률은 9.55%다.

한편 이레빌딩의 본 소유주인 KB자산운용은 이번 매각으로 925억원에 달하는 매각차익을 거두게 된다. KB자산운용은 지난 2012년 KB스타오피스사모부동산투자신탁1호를 결성해 해당 자산을 매입했다. 당시 이레빌딩의 거래가격은 2150억원이다.