[딜사이트 배지원 기자] 삼성그룹 계열 리츠인 삼성FN리츠가 회사채 시장에 처음 발을 들인다. 2000억원 규모의 공모채를 발행해 삼성생명 잠실빌딩을 인수할 계획이다. 우량 오피스 자산과 안정적인 임대수익을 바탕으로 무난한 수요 확보가 예상된다.

5일 투자은행(IB) 업계에 따르면 삼성FN리츠는 오는 6일 2000억원 규모 공모 회사채 발행을 위한 기관투자자 대상 수요예측을 실시한다. 만기는 2년 단일물이다. 대표 주관사는 NH투자증권과 KB증권이 맡았다.

조달 자금은 서울 송파구 소재 삼성생명 잠실빌딩 매입에 투입한다. 거래 금액은 2079억원이다. 이 중 2000억원을 공모채로 조달하고, 나머지 79억원은 보유 현금으로 충당한다. 취득 예정일은 공모채 발행 다음 날인 3월17일이다.

삼성FN리츠는 2022년 7월 설립된 위탁관리형 부동산투자회사다. 삼성FN리츠는 삼성생명, 삼성화재와 체결한 양해각서에 따라 두 회사가 보유한 부동산을 매각할 경우 우선적으로 매입 협상을 진행할 수 있는 권리를 보유한다. 삼성생명, 삼성화재, 삼성증권 등 특수관계자가 지분 39.3%를 보유하고 있다. 미래에셋자산운용도 지분 약 11.2%를 보유하고 있다. 자산관리 업무는 삼성SRA자산운용이 맡는다.

현재 보유 자산은 에프엔타워 대치, 에프엔타워 순화, 에프엔타워 판교 등 3개 오피스다. 2022년 삼성생명으로부터 에프엔타워 대치와 순화를 각각 4811억원, 1965억원에 매입했다. 2024년에는 삼성화재로부터 에프엔타워 판교를 1259억원에 인수했다.

지난해 10월 말 기준 총자산은 8681억원이다. 이 가운데 부동산투자자산이 8310억원을 차지한다. 장부가 기준 비중은 에프엔타워 대치 59.9%(4982억원), 순화 24.2%(2014억원), 판교 15.8%(1315억원)다. 세 자산 모두 도심업무지구(CBD), 강남업무지구(GBD), 분당업무지구(BBD)에 위치한다. 장부가 기준 가중평균 공실률은 0%다. 주요 임차인과 장기 임대차 계약을 체결해 현금흐름 안정성이 높다.

한국기업평가와 한국신용평가는 삼성FN리츠의 신용등급을 A+(안정적)으로 평가했다. 한신평은 "삼성FN리츠는 중장기적으로 계열사 일부 오피스에 대해서 보유한 우선매수협상권을 통해 계열 자산 편입을 지속할 계획"이라며 "편입 대상 자산의 질적 구성을 감안하면 자산 포트폴리오의 우수성은 유지될 것"이라고 평가했다.

재무지표도 개선 흐름을 보인다. 지난해 기준 영업이익은 309억원으로 전년 대비 25.2% 증가했다. 순이익은 122억원으로 3배 이상 확대됐다. 다만 리츠 구조상 이익의 90% 이상을 의무 배당해야 한다. 내부 유보금 축적이 제한적이다. 신규 자산 편입 시 차입금 확대와 이자비용 부담 증가는 점검 대상이다. 한신평은 "신규 자산 임대수익을 통해 기존 수준의 현금흐름을 유지할 수 있을지 여부가 주요 모니터링 요소"라고 밝혔다.