[딜사이트 박안나 기자] 아성다이소의 특수관계사인 한웰이 자산 규모의 두 배에 육박하는 강남 프라임 오피스를 3550억원에 매입하며 공격적인 부동산 투자에 나섰다. 특히 매입대금의 85% 규모인 3000억원을 은행 차입으로 조달하며 대규모 레버리지를 일으켜 눈길을 끈다. 일각에서는 한웰이 대규모 차입에 성공한 배경으로 아성다이소와의 안정적인 내부거래 구조가 자리하고 있다는 관측이 나온다.

한웰은 지난해 말 코람코자산신탁이 보유하고 있던 서울 강남역 초역세권 소재 신축 프라임 오피스 '케이스퀘어 강남2'를 3550억원에 인수하는 계약을 체결했으며 올해 1월 말 잔금 납입을 완료했다. 자금조달은 신한은행 2000억원, 하나은행 1000억원 등 총 3000억원의 은행 대출을 통해 이뤄졌다. 인수금액 기준 담보인정비율(LTV)은 85%에 달한다.

이와 같은 거래구조는 한웰의 재무 규모를 고려할 때 이례적이라는 평가가 나온다. 2024년 말 기준 한웰의 자산총계는 1890억원으로 인수 자산이 기존 자산의 두 배에 육박하는 수준이다. 자산 총계를 훌쩍 웃도는 건물을 인수하면서 매입가의 대부분을 차입으로 조달했기 때문이다.

2024년 기준 한웰의 부채 총계는 565억원, 자본은 1325억원으로 부채비율은 42.6%였다. 단순히 이번 대출 3000억원을 반영하면 부채는 3565억원으로 불어나고 부채비율은 269.1%까지 상승하게 된다. 단기간에 재무 레버리지가 크게 확대되는 구조다.

대규모 차입에 따른 이자 부담을 한웰이 감당할 수 있는지도 눈여겨볼 지점이다. 한웰의 연간 매출은 150억~170억원 수준이며 2024년 영업이익은 약 11억원에 그쳤다. 단순히 3000억원에 연 4%~5%의 금리를 적용하면 연간 이자비용은 120억원~150억원에 달한다.

기존 한웰의 자체 이익 창출력만으로는 금융비용을 감당하기 어려운 구조다. 결국 신규 매입자산인 케이스퀘어 강남2를 통해 창출되는 현금흐름으로 대출을 감당해야 한다.

2022년 준공 직후 임차인을 모집할 당시 세시를 기준으로 케이스퀘어 강남2의 전체 월 임대료 합계는 약 9억3000만원이었다. 당시 오피스 부분의 평당 임대료는 15만5000원이었으나 최근 신규 계약에서는 평당 23만원 수준으로 상승했다. 동일한 상승률을 건물 전체에 적용할 경우 월 임대료는 13억원 안팎으로 연간 약 150억원 수준으로 추산된다. 이는 3000억원 차입에 따른 연간 이자비용과 맞먹는 규모다.

케이스퀘어 강남2에서 발생하는 임대수익을 통해 금융비용을 감당할 수 있다는 계산이지만 변수도 존재한다. 현재 일부 층에 공실이 남아 있고 올해 계약이 만료되는 임차인도 있는 만큼 임대료가 예상대로 전액 유입되지 않을 가능성도 배제할 수 없다. 공실이 장기화될 경우 이자 부담이 고스란히 재무부담으로 이어질 수 있다.

이와 같은 구조를 고려하면 한웰의 자체 신용도와 해당 건물의 담보 가치만으로는 3000억원 규모의 대출을 단독으로 일으키기 쉽지 않았을 것이라는 지적도 나온다. 실제로 3000억원 대출에는 아성다이소 및 아성HMP 등이 본사로 사용 중인 매봉역 인근 빌딩이 공동 담보로 제공됐다. 공동담보가 없었다면 대출이 성사되지 않았을 것으로 볼 수 있다. 일각에서는 한웰과 특수관계로 묶인 아성다이소의 존재 역시 이번 강남 빌딩 인수에 일정 부분 영향을 미쳤을 것이라는 관측도 제기된다.

한웰의 사업구조는 부동산 임대업 중심으로 재편된 상태다. 2024년 기준 총매출 약 170억원 가운데 165억원이 임대매출이며 이 중 절반 이상은 다이소 등 특수관계사에서 발생했다. 다이소 등과의 내부거래를 통해 비교적 안정적인 임대료를 확보해온 구조가 대규모 차입을 가능하게 한 배경이라는 분석이다.

아성다이소 관계자는 이에 대해 "한웰은 아성그룹에서 부동산 임대 및 매매를 담당하는 곳"이라며 "이번 케이스퀘어 강남2 매입 역시 이와 같은 특성이 반영된 것"이라고 말했다.