[딜사이트 윤기쁨 기자] 한국투자금융지주 자회사인 한국투자리얼에셋운용이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색이 장기화되는 가운데 불법으로 지적되는 운용 전략을 활용하면서 논란이 확산하고 있다. 일각에선 한투리얼이 우량 사업장의 브릿지론 만기 연장을 거부해 고의로 기한이익상실(EOD)을 유발한 뒤 자산을 저가에 매입하거나, 매각 과정에서 타 사업장의 시공권을 제안하는 등의 불공정 거래를 시도했다는 의혹을 제기해 자본시장법 위반 소지를 지적한다.

8일 투자업계에 따르면 최근 용산구 이태원동 업무시설 개발사업 부지가 감정가 대비 반토막 수준인 363억원으로 신탁 공매 시장에 다시 나왔다. 해당 부지는 한때 이태원역 초역세권이라는 입지적 강점과 2022년 12월 건축허가 완료 후 토목공사가 진행되면서 평당 2억원이 넘는 626억원의 가치를 인정받았지만, 본PF 전환 과정에서 대주단에 참여한 한투리얼 측과의 합의 불발로 사업이 좌초된 것으로 알려졌다. 업계에서는 채권자가 EOD를 유도해 자산을 공매로 넘기는 방식이 자산 가치를 인위적으로 낮춰 직접 취득하거나 우호적인 제3자에게 매각하기 위한 전략이 아니냐는 분석을 내놓고 있다.

국내 부동산 시장은 2022년 레고랜드 사태 이후 고금리 기조 장기화와 공사비 급등으로 브릿지론 단계에서 멈춰 선 사업장이 속출하는 상황이다. 문제는 이러한 문제를 악용하는 운용사들이 늘면서 정상화가 가능한 사업장마저 고의 부도로 내몰리는 등 시장 생태계가 교란되고 있다는 점이다. 통상적인 부실채권(NPL) 펀드나 구조조정 자금은 채무 재조정을 통한 사업 존속을 목적으로 하지만 한투리얼은 시행사의 지분을 소각시키고 운용사 주도로 사업권을 가져가는 지나치게 공격적인 회수 전략을 취하고 있다는 비판을 받는다.

실제로 한투리얼은 타 대주단 전원이 동의한 만기 연장 안건에도 단독으로 거부권을 행사해 사업장을 EOD 상황으로 몰아넣은 뒤 공매 절차를 밟게 하고, 해당 부지를 직접 매입하는 수순을 밟고 있다는 의혹을 받는다. 이 과정에서 원리금 전액 상환이 가능한 제3자의 인수 제안이 들어와도 이를 거부하며 고의로 사업을 지연시키고 추가 수수료를 징구해 이익을 독식하려 한다는 지적이다. 최근 2년 간 한투리얼이 매입하거나 투자한 대구 신천동 주상복합, 안산 물류센터, 인천 원창동 저온물류센터 딜 등에서 유사한 패턴이 포착되고 있다.

자금 공급 구조에 대한 비판도 제기된다. 한투리얼은 유동성 위기에 처한 시행사에 NPL 블라인드 펀드 등으로 자금을 공급하면서 선매입확약 주선수수료, 운용보수, 금융자문수수료 등 다양한 명목으로 투자금의 상당 부분을 선취하는 구조를 취한 것으로 전해진다. 이 경우 명목상 투자금 대비 시행사가 실제 투입할 수 있는 가용 자금은 30% 수준으로 급감해, 사실상 법정 최고금리를 우회하는 고금리 대출 구조라는 지적이다. 또한 협상 막판 시행사가 수용하기 어려운 독소조항을 추가해 딜 클로징을 지연시키거나 파기하는 사례도 빈번한 것으로 알려졌다.

가장 큰 논란은 공매 과정에서의 불공정 거래 정황이다. 업계 관계자에 따르면 한투리얼은 공매 낙찰자에게 접근해 해당 부지의 재매입을 제안하며, 그 대가로 자사가 운용 중인 타 개발사업장의 시공권을 제공하겠다고 제안하거나 투자제안서(IM)에 명시되지 않은 자금을 약속했다는 주장도 나온다. 이는 펀드 자산인 시공권을 운용사의 사적 이익을 위해 유용하는 행위로 간주될 수 있어, 자본시장법상 이해상충 방지 의무 위반 및 배임 소지가 있다는 지적이다. 업계 관계자는 "PF 정상화라는 명분 아래 일부 운용사들이 감독 사각지대에서 불공정 및 불건전 영업행위를 이어가고 있다"며 "우월적 지위를 이용해 신의성실 의무를 저버리고 시장 생태계를 교란하는 행위는 위법에 가까운데 금융당국의 조사가 필요하다"고 말했다.