[딜사이트 범찬희 기자] 이지스밸류플러스리츠가 올해 하반기 1900억원 규모의 차입금 만기가 도래하면서 리파이낸싱(차환) 성공 여부에 이목이 쏠리고 있다. 이지스자산운용은 오피스 자산의 NOI(순영업소득) 증대분과 여유현금을 활용하면 8%대 금리까지 방어가 가능하다는 입장이다. 아울러 차입 경쟁력 제고 차원에서 회사채 발행을 위한 신용등급 획득도 추진한다.

20일 금융투자업계에 따르면 이지스밸류플러스리츠는 올해 하반기 1910억원 규모의 차입금 만기가 도래한다. 이는 1조492억원에 달하는 총 차입금 가운데 18.2%에 해당하는 금액이다.

이지스밸류플러스리츠의 자산별 차입 현황을 보면, 3개의 코어(CORE) 자산이 높은 비중을 차지하고 있다. 지난해 연말 서울 광화문 인근의 '트윈트리타워' 신규 투자를 위해 3961억원을 외부에서 조달했다. 또 기초자산인 서울 '태평로빌딩' 인수를 위해 1929억원의 대출을 일으켰다. 또 다른 코어자산인 '북미DC(데이터센터) 포트폴리오'의 일부 지분(5.22%) 획득 목적으로1876억원 가량을 차입했다.  

또한 나머지 3개의 알파(ALPHA) 자산 편입에 978억원 규모의 대출이 이뤄졌다. 자산별로는 ▲이수화학반포사옥 450억원 ▲이천YM물류센터 348억원 ▲분당 HOSTWAY IDC센터 180억원이다.

자(子)펀드의 수익증권을 담보로 한 추가 대출도 이뤄졌다. 지난해 연말 이지스밸류플러스리츠는 트윈트리타워 인수를 위해 자펀드인 이지스25호 등을 담보로 1760억원을 조달했다. 지난해 하반기 무렵만 해도 54.9%에 불과했던 이지스밸류플러스리츠의 LTV(담보대출비율)가 72.1%로 상승하게 된 배경이다. 올해 만기가 도래하는 1910억원 가운데 수익증권을 담보로 한 1760억원이 대부분을 차지하고 있다.

이지스밸류플러스리츠는 비록 LTV(담보대출비율)는 상승했지만 이자비용 증가로 야기될 리스크는 제한적일 것으로 보고 있다. 당초 6.0%로 예상한 1760억원의 리파이낸싱(차환) 금리가 일부 오르더라도 배당률(DSP)이 하락할 가능성이 낮다는 분석이다. 오피스 자산에서 11억6000만원 가량의 NOI가 추가로 발생했다는 이유에서다. 

이는 리파이낸싱 금리가 6.5%까지 뛴다고 해도 충당 가능한 액수다. 30억원 가량의 여유현금까지 더하면 최대 8.58% 금리까지 손실 없이 방어가 가능하다는 계산이다. 지난해 연말 기준 A- 회사채의 1년물 금리가 4.9% 수준인걸 감안하면 리파이낸싱 금리가 8%까지 오를 여지는 많지 않다는 게 시장의 지배적인 견해다.

이지스밸류플러스리츠는 차입 경쟁력 제고를 위한 방안 마련에도 나섰다. 해당 리츠의 AMC(자산관리회사)인 이지스자산운용은 담보대출이 아닌 채권 발행으로 자본조달 방식을 다각화할 계획이다. 이를 위해 신용평가 회사 2곳에서 신용등급 획득을 추진 중이다. 지난해 6월 나이스신용평가의 등급(A-)을 획득한 데 이어 올해 추가로 다른 신평사로부터 신용등급 평가를 받는다는 목표다.

회사채와 더불어 ESG(환경‧사회‧지배구조) 채권을 발행할 구상도 갖고 있다. 투자 자산의 LEED(친환경 건축인증제도) 인증에 나선 것도 이 때문이다. ESG 채권은 공모 회사채 대비 금리가 낮은 편이라 조달 부담이 적다는 이점이 있다.

이지스자산운용 관계자는 "지난해 트윈트리타워에 이어 올해 하반기엔 태평로빌딩이 LEED 플래티넘 등급을 받을 수 있도록 할 예정"이라면서도 "ESG 채권 발행은 이지스밸류플러스리츠의 차입 경쟁력을 높이기 위한 여러 옵션 중 하나로 고려하고 있을 뿐이지 발행 시점 등 구체적으로 정해진 바는 없다"고 말했다.